高大成樹、四季花卉、公園里的房子、蜿蜒水景、噴泉廣場……這如今已經成為房地產項目廣告中隨處可見的宣傳賣點，各大售樓處的園林樣板區中的各色花卉、成片樹陰也讓不少購房者心動。但在建成、實際入住之后，許多人造水景卻成了擺設，終年見不到水的跡象；一些高大成樹在移植幾年后，開始陸續死亡。記者在調查了解中發現，原本作為賣點的小區園林景觀，已經成為許多小區業主的“心病”，成為了“尷尬”的存在。而為了這些讓人“煩心”的園林，買房人也支付了不少成本。

　　人造水景成擺設

　　記者在調查中發現，在小區園林景觀的質疑中，對于小區人造水景的抱怨最多。家住朝陽區某小區的任先生告訴我們，當初收房時，社區內真的可以說的上是“小橋流水，鳥語花香”，他也正是沖著這些買了這的房子。但是沒過兩年，這幅景象就只存在照片中了。任先生說，夏天，中心花園的水池里，經常是飄著各種雜物，水池邊也長滿了青苔。但就是這種景色也很難見到，這里水景大部分時間都是沒有水的。

　　任先生找過多次物業公司，希望他們可以讓小區的水景重新“動”起來。但物業公司表示，他們也實在是力不從心。物業公司的負責人告訴記者，現有的小區物業管理收入確實負擔不起水景的維護。先不說水景所需的巨大水量，池子里稍微有一個裂縫，水就很容易會滲到地下車庫中。而且，水池中的噴泉一開啟，很多小區業主的孩子就喜歡往那湊，滑倒什么的也時有發生。另外，如果不頻繁換水，水景還容易成為蚊蟲的生長地。至于冬天，溫度一低，如果水池中還留有水，結冰后就容易把循環所用的水管凍裂，如果凍裂了，更換的費用就更高了，所以冬天就必須將水全部抽干。

　　大樹常年靠營養液支撐

　　很多中高端社區都以引進了各種名貴的高大成樹為賣點，但這些樹入駐社區后的命運卻十分坎坷，尤其是早些年，南方園林派系剛進入北京的時候，引進了很多并不適宜北方生長的樹種，季節一變遷，就出現了大量死亡的現象。而一些北方的成樹，也需要終年依靠營養液為生。

　　季女士居住在順義的某別墅小區，從她2010年住進該小區起，小區里的一些大樹就一直打著“吊瓶”，即使是這樣，這些樹的狀況還是一年不如一年。“剛來的時候，都枝繁葉茂的，現在就是盛夏，樹上也沒有幾個葉子，連孩子都問我，大樹是不是病了”。一位植物專家告訴我們，“樹挪死，人挪活”，雖然這些樹都是北方的樹種，但是生存環境的變化會直接影響大樹的生命力，有些樹移植過來后，雖然看起來沒什么大的變化，但實際是處于一種“假活”的狀態，尤其是一些名貴的樹種，移植過后兩三年才能知道大樹是否真正成活。也正因為此，這些大樹在移植初期需要大量的營養液來維持生存，即使成活下來，也可能因為社區內的土壤養分不足而需要不斷注射營養液。

　　園林成本占買房成本2%-5%

　　雖然園林景觀在后期入住后會產生這樣那樣的問題，但在購房時，卻是樓盤提高價格的重要砝碼之一。據一位業內人士透露，早期的園林成本也就在100元/平方米左右，而隨著開發商大量的名貴樹種的投入，園林植物價格的水漲船高，目前，一般新建剛需項目的園林成本大概在300元/平方米左右，高端住宅在600元/平方米以上，而很多主打園林的豪宅項目，園林成本已經在1000元/平方米以上。購房者每購一套房，大概有2%-5%是用來支付了小區園林景觀的費用。如果后期物業管理中，沒有對這些景觀進行良好的維護，購房者為園林支付的這部分成本就打了水漂。

　　此外，園林景觀維護費用在物業管理費用中的比重也在逐步上升。很多新建小區收取高物業費的主要理由就是園林景觀檔次高。一位物業公司從業人員告訴我們，目前綠化養護費用大概占物業管理支出的5%，但是如果社區有各種名貴樹種，綠化養護所占的比例就會相應提高不少。而且，由于物業費無法支撐這筆開支，很多小區的水系景觀用水、用電的費用，都是由業主來均攤的，這些設施開放越久，業主也要支付更多的費用。

　　空間的營造才是設計本質 應立足長遠規劃社區

　　好園林不是炫耀品 適合社區最重要

　　作為房地產項目目前最重要的附加值之一，社區園林不僅美化了業主的居住環境，同時也提升了居住舒適度，已經越來越被開發商和業主所看重。但這些本該為生活增添一些精彩的園林，卻經常成為社區投入使用后，小區業主和物業公司的煩心事兒。究竟怎樣的園林設計才能既經濟又美觀？對此，《廣廈時代》采訪了資深園林規劃專家、北京林業大學博士、園林學院教師劉東云，在他看來，園林設計應以營銷為主導的現狀，回歸到園林設計的本質空間的營造上，以長遠的眼光規劃社區園林，注重園林的舒適度，將設計更精細化。

　　園林設計應該走出盲從

　　走進目前北京在售項目的樣板示范區，同檔次的樓盤園林幾乎都是“似曾相識”，如果沒有項目的明顯標識，基本無法區分出所到的是哪個項目。對此，劉東云認為，這就是目前園林設計基本都是以營銷為導向造成的。他表示，目前的園林設計市場具有很大的盲目性，見到哪個項目采用了什么樣的園林，受到購房者的追捧，就一窩蜂的都按照這種樣式設計園林，沒有充分的以自己的項目作為出發點，按照項目自身的特點進行設計。

　　在劉東云看來，園林設計的本質是空間的營造，應該以舒適為主，兼具經濟與美觀。園林景觀的成本彈性很大，設計不同，所呈現出的效果區別也很大。盲目模仿所打造出的園林，在后期維護中就會出現各種各樣的問題，例如維護團隊水平較低、植物本身無法適應環境等問題。園林對于一個社區的生活環境至關重要，不能只把其看做一個宣傳的噱頭，不考慮后期的維護問題。

　　劉東云表示，近年來，園林市場也在逐步走向成熟，業主對園林的認識程度也在逐漸提高，因地制宜、因盤而設的園林正在走向主流，這不光有助于園林市場的發展，對于業主的生活質量也有很大的幫助。

　　不應過分看重名貴樹種

　　銀杏、雪松、西府海棠、白樺、楓樹……這些開發商鐘愛的名貴樹種，動輒一棵十幾萬元，目前已經成為社區園林中宣傳的重點。園林設計師遍訪各地，歷經艱辛尋來一棵古樹的案例也成為開發商吸引購房者的故事之一。但劉東云看來，這些名貴樹種并不應該成為開發商炫耀的資本。

　　“像銀杏樹這樣市場化程度很高的樹種還好一些，只要多花點兒錢，到一些苗圃就能買得到，但像楓樹、白樺等樹種，要想拿到大的成樹，就只能到深山老林里去找，去挖，這對原生地的生態是巨大的破壞。”這些大樹移植到項目中，并不容易成活，主根、側根遭到損壞，新根又扎不牢，兩三年后就只能面臨死亡。而且，一些名貴樹種，之所以名貴就是因為養護起來非常麻煩，一些普通的物業管理人員或者園林養護人員根本不懂。而像桂樹、木瓜樹等南方樹種，雖然景觀價值好，但在北方幾乎無法成活。

　　劉東云表示，其實很多購房者對樹種的認識有限，無法分辨樹種是否名貴，植物的主要作用是維護空間，樹種并不是特別重要。一些名貴的樹種可以作為點綴，少量栽種提高空間的品位和價值。在北方，像白蠟、國槐、法桐、紫葉李等植物就很適合生長，景觀價值也很高，社區園林中，還是應該多采用這些樹種。

　　精心設計 管理最重要

　　與建筑不同，園林是由具有生命力的植物所構成，會一直處于動態發展之中。也正因為此，一個能夠可持續發展的園林，前期的精心設計和后期的維護管理都十分重要。劉東云解釋到，要打造一處好的社區園林，前期設計占到30%，中期栽種、鋪設占30%，而后期的維護管理要占到40%。

　　對于一些剛需的項目，在前期設計時，可以適當的栽種一些小樹，經過后期的精心養護，這些小樹經過成長，也會實現不錯的景觀效果，一味地栽種大樹、成樹，不僅成活率很難保證，而且也會增加大量的成本。劉東云還介紹，像現在很多小區喜歡采用的人工水系，這就更加要求開發、設計單位在前期做大量的工作。人工水系在后期的維護運營成本確實很高，但如果前期設計時，充分考慮到雨水收集、中水回用、分質供水、景觀用水、綠化用水的綜合利用，不僅可以在后期節約大量的維護成本，同時對于生態也有很大貢獻。劉東云表示，其實對于中水、雨水的價值，很多開發、設計企業都已經認識到，但創造一套好的循環系統，需要前期投入大量成本，因此很多開發商并不愿意承擔這一成本。雖然北京已經有明文規定禁止自來水作為景觀水使用，但因為查處并不嚴格，成效甚微。目前在德國、日本等國家，對于雨水的利用已經有了嚴格的法規。在德國，法規規定，除了特定情況外，降雨不能排放至公共管網中，業主必須對雨水進行處置和利用。

　　房地產發展二十年，房地產項目的附加值也在逐漸增多，從最初的滿足基本的居住需求，到為業主創造生活方式，園林景觀在其中也扮演了重要的角色，居住區園林景觀這二十年的發展史同樣也是人們居住需求不斷提高的縮影。從簡單的社區中心花園、行道樹，到如今的主題園林、親水平臺，園林早已不是簡單的植物如何規劃、擺放。回顧這二十年園林景觀的發展，看似與園林無關的私家車的出現成為重要分水嶺。

　　早期園林設計以中心花園為主

　　資深園林規劃專家、北京林業大學博士、園林學院教師劉東云向我們介紹，居住區園林在中國近20年的發展，主要分為兩個階段，而這兩個階段分化的主要原因，就是私家車的出現。

　　早期居民戶均擁有的私家車數量很少，車大都停放在社區內部，社區主干道均為人車同行，而園林景觀主要以沿車行道路周圍的行道樹和社區中心花園為主。中心花園為社區業主提供了一個戶外活動的主要場所，這一階段中，社區的景觀園林很難談得上什么主題設計，主要就是以普通的灌木、時令花卉為主。有的開發商甚至前期規劃設計時并沒有引入園林設計，在規劃基本確定后，才安排園林設計進場。在北京，像亞運村、方莊這些早期的大型居住區基本上都是這樣的狀態。

　　大空間給園林設計提供更多可能

　　二十世紀初期，北京的私家車保有量進入了快速增長期，僅是社區地面的車位已經無法滿足業主的需求，另外，日益增多的車輛也給社區內活動的人群增添了不便，因此，人車分流的社區開始出現。

　　劉東云介紹，人車分流不僅是減少了機動車在小區內行車帶來的安全、停車和噪音問題，更為園林設計者提供了更多空間利用的可能，各種主題式的園林也開始不斷涌現。德式、法式、東南亞風、中式等各個派系的園林在這一時期百花齊放，也為購房者提供了多樣的選擇空間。劉東云同時表示，各種風格園林的爭奇斗艷的同時，也帶來了一些問題。有一些完全從國外照搬的園林模式在后期的養護和管理上都出現了一些問題，水土不服的情況多有出現。正視這一問題后，一些開發商和設計師開始注重園林的文化，通過景觀設計更多地表現地域文化特色，創造出許多富有創意和個性的空間。

　　龍湖系園林因較易復制 擴張速度快

　　在北京的居住區園林規劃設計進入第二階段時，北京樓市上涌現出不少以景觀制勝的項目，星河灣等代表樓盤都為北京的居住區園林帶來新的氣息。而2007年龍湖地產的進入，更是為北京的園林帶來一陣旋風。劉東云表示，在此之前，雖然南方開發企業帶來了各種園林風格，但始終難成氣候，因這樣那樣的原因沒有得以復制發展。龍湖地產的進入讓開發商看到了甜頭，大量的園林景觀給購房者帶來強烈的視覺沖擊的同時，也為龍湖帶來了高景觀溢價效應。于是很多開發商蜂擁而上，均開始模仿這一園林模式。而龍湖所采用的全冠移植、五重景觀等手段，可復制程度高，模仿起來也較為容易。一時間，這種園林風格在市場上十分風行。

　　劉東云認為，龍湖地產的進入也讓在京開發項目的企業更加地重視園林景觀的設計，在爭相模仿之后，也開始有了自己的創新。在他看來，未來園林景觀設計也必將邁向精細化的路線，結束對單一風格的盲從，回歸到園林的本質，立足每個項目不同的需求，為業主創造出更加舒適、實用、美觀的空間。

　　鏈接

　　北方園林常見樹種

　　國槐：國槐樹冠球形龐大，枝多葉密，花果期9-12月，常作為庭蔭樹和行道樹，耐寒、喜陽，對土壤要求不嚴，耐煙塵，能適應城市街道環境，病蟲害少，壽命長。

　　刺槐：原產自北美，19世紀末引入中國，落葉喬木，是觀賞類植物，有一定的抗旱能力。五月開花，花蝶形，白色，香氣宜人，深受民眾喜愛。

　　叢生元寶楓：樹姿優美，嫩葉呈紅色，秋季葉變成黃、紅色，為著名秋季觀紅葉樹種，對二氧化硫、氟化氫等空氣污染物抗性較強，吸附粉塵的能力較強。

　　果海棠：該樹種喜光耐寒，抗干旱，對土壤適應能力強，較耐鹽堿和水濕，根系發達，壽命長，既可觀花又可觀果。

　　法桐：落葉大喬木，高30余米，花期4-5月；果熟9-10月，1646年在英國倫敦育成，廣泛種植于世界各地，我國已引進栽培百余年。

　　銀杏：落葉喬木，5月開花，10月成熟，果實為橙黃色的種實核果，是現存種子植物中最古老的孑遺植物，生長較慢，壽命極長，是珍稀樹種之一。

　　千頭椿：落葉喬木，高約30m，樹冠圓球形，分枝較多，無明顯的主干，喜光、耐寒、耐寒，適應性強。

　　白樺：落葉喬木，喜光，不耐蔭，耐嚴寒，對土地適應性較強，生長較快，壽命較短。適合作為行道樹及觀賞樹種。