這背后是馮侖團隊的多年心血。比如立體城市成都項目，劉永好透露，立體城市團隊幾年中一直在研究如何節約用地、實現產業居住的統一，曾連續多年參與全球設計大獎賽，有幾十個方案在手。“比如適合沙漠、適合海濱的模型，各種地貌都有。”

　　在成都的一次巡展中，時任市委書記李春城看過后非常激動，又帶著市政府班子、國土規劃部門再此去看。隨后李春城找到劉永好，提出想和馮侖合作，希望立體城市能在成都落地。 “春城書記說要在成都建三個現代田園城市，馮侖就說先一個一個做。雙方一拍即合。”

　　即便如此，這種新的城市化方式的最大問題來自最核心的規劃部分。比如在成都，“磨來磨去政府都過了，但規劃部門說，你這東西跟我規劃接不上”。

　　馮侖說，政府首先提出的問題是，交通怎么解決？“那我們就要告訴他們，地上地下到底怎么走，人和車從哪集中和分散，治安消防怎么辦，光照問題怎么解決，這都是技術問題。”

　　再比如綠化率。我國到現在還沒有接受立體綠化率的概念，只接受綠地率，不接受綠化率。“假設你的所有屋頂綠化，你的綠化率是100%，投影面積算上去是100%。但是我國不接受這種計算。”

　　“所以我們就要跟規劃局去磨所有的技術問題，花了兩年多時間，跟中國的現實規劃全部接上口了。”馮侖說。

　　這些艱苦博弈，是立體城市必須要付出的代價。盡管這種立體生活形態在國外——比如新加坡，已經司空見慣。“我在樓頂做個農場為什么不行？20—25樓我做一個小農場，在里面種西紅柿，新加坡現在這個技術完全做到比超市還便宜了。”

　　需要被打動是不只有地方政府，馮侖把立體城市視為阿里巴巴一樣的平臺操作系統，這個可持續發展城市系統，需要強有力的合作伙伴，需要新的商業模式。

　　“我們有一套新的財務安排模式。因為現在不是我一個人在做，是我和劉永好等幾個最早的創業者。現在有紅杉資本的沈南鵬和易居中國的周忻等。

　　對馮侖而言，與這些嗅覺靈敏的“老江湖”打交道，效率要高得多，但也需要更具體的操作手段來打動這些合作伙伴。要有盈利點和退出模式。“關于商業模式，這些老江湖挑剔了很久。現在參與進來，則意味著問題都解決了。”

　　馮侖目前并不愿透露萬通的盈利模式。他只強調萬通“不是開發商，是創新者，是城市化的一個可持續發展的操作系統”。“或者我們通俗的說，我們就弄了個接線板，剩下的各個產業，你就是插頭往上插就是，但是插了你得付錢。”

　　這個投資額高達300億的項目，將分成不同階段來做財務安排，第一階段主要是劉永好的現代農業牽頭，之后投資梯次將逐漸完善。“我們的計劃是，5到7年，讓大家看到一個成熟的立體城市，然后再推廣” 。

　　馮侖認為這種方式比傳統方式要快得多。望京是他常常列舉的例子之一，這個區域在20年間建設了800萬平，占地17平方公里，容納25萬人。“而我們是5到7年，在1平方公里做600平米的建筑，裝8到10萬人。而且我們同時好幾個地方在做。成都、西安后，馬上是溫州，再馬上也可能是北京。”

　　城市化挑戰

　　從開發商到城市運營商，馮侖的轉變源于其二十年城市開發中的種種困惑和思索，也源于他對城市化政策的判斷。

　　根據“十二五”規劃，未來五年，我國城鎮化將直奔70%而去。而傳統的“攤大餅”模式令原本緊張的土地供求更為惡化，這已是當下城市化的最大挑戰，地方政府需要在城市化與土地資源配置間找到平衡點。

　　18億畝耕地紅線難越，集約節約用地成為土地職能部門的主要思路。

　　今年7月，國土資源部審議通過《國家可持續發展國土資源戰略綱要》，該文件提出，未來20年將建立節約、高效的資源利用體系，形成結構優化、布局合理的國土開發格局。同期下發的還有《關于推進土地利用計劃差別化管理的意見》，要求在供地時按照各地區的土地資源現狀、規劃執行情況、固定資產投資等因素，科學下達計劃指標。

　　這意味著地方政府的供地指標的控制上將更加嚴格。馮侖的“將城市功能摞起來，建設中密度城市”的設想由此而生。

　　陜西地方政府也對此有清醒認識。陜西省長趙正永表示，西咸新區將建設現代田園城市，主要是把宜居、生態因素都考慮進去。未來800平方公里的“大西安”，將由五個城市組團構成，城市之間綴以小鎮，相當一部分農業用地將被保護利用，建設現代農業。

　　趙正永說，這個規劃理念得到了全國政協的重視。“全國政協專門組織了一批專家進行調研、論證，最后給中共中央辦公廳、國務院辦公廳寫了報告，指出西咸新區可以作為我們國家城市發展模式的創新，應該允許實驗。國務院幾個領導都批了，現在報告在國家發改委。”

　　政策助力的效果是顯著的。馮侖透露，在立體城市研究的4年間，住建部曾給予很大支持。萬通與住建部的機構也在合作，共同研發和推動這種節地模式和產業先行模式。住建部副部長仇保興曾三次參與研討。“現在他的評價是兩句話，第一句話就是，人類對理想城市的探索從來沒有提過；第二句話，你們是最接近現實可操作的一種模式，因為你們是企業主導，以往都是理想家、規劃師主導。”

　　立體城市來源于新加坡經驗，也同時受到新加坡的認可。這為馮侖和劉永好增加了底氣。新加坡總理李顯龍前段時間到成都去，劉永好曾當面介紹了這一項目。“他們已經安排企業發展局跟我們對接，我們將把新加坡的醫療健康全產業鏈搬到立體城市。”馮侖說。

　　當然，這個在馮侖眼中類似迪斯尼的項目也有風險。起初的風險在于，地方政府還不一定同意，馮侖就已經投入過億元做研究。這一警報已經解除。下一步則是，立體城市如何做好“插線板”工作。入住的產業需要盈利，合作資本需要套現退出，馮侖也要讓每一個未來的居住者相信他所描繪的新型城市將便利而美好——這顯然需要另一套話語體系。

　　“這算是冒險嗎？”“企業家不冒險還叫企業家嗎？比如我們剛到臺灣做，誰相信說在臺灣做個項目在大陸能賣？”

　　“那你設想過失敗是什么樣子嗎？”“每天都在想，前半夜想成功，后半夜想失敗。但企業家不能光冒險不承擔責任，也要算能否輸得起。” 但馮侖很樂觀地認為，中國接納迪斯尼落地，但不會指揮米老鼠如何演戲。