人口的挑戰

　　一座理想中的綠色城市遭遇的最大挑戰是，人口的集聚，這亦是所有新城建設所面臨的問題。

　　老何（化名）是一名家住天津漢沽的出租車司機。兩年時間里，他每天都來。“對這事我最有發言權。”他說，目前中新生態城入住人數遠不足1萬人。據其觀察，每到夜晚，亮燈的房屋不超過30%。官方數據顯示，中新生態城2013年在建面積達到273萬平方米，預計到2013年底，生態城將形成3萬左右常住居民的人口規模，建成成熟社區。

　　據了解，2012年年中，首批居民陸續入住中新生態城。配套不完善是居民們普遍的反映。有居民形容在中新生態城的生活，“出門基本靠步行，看病基本靠百度，‘六、日’基本靠沙發，假期基本靠網絡。”即使擁有商業配套，但單一的貨品，難以滿足需求。住戶依舊要到塘沽和漢沽買菜。

　　中新生態城的開發商也希望配套盡快完善，尤其是輕軌的修建。規劃中的地鐵Z2線和Z4線路都在中新生態城設有站點，但何時建設仍未可知。

　　今年5月28日晚，萬通地產（600246.SH）發布公告稱，以160萬元/畝的價格，總計31161.24萬元獲得中新天津生態城南部片區19號地塊。樓面地價僅為3114元/平方米。

　　經濟學的邏輯認為，地價是市場發出的信息，盡管作為生產者，開發商并不希望生產資料過于昂貴，但較低的地價也反映出該區域的現實吸引力。

　　目前，中新生態城不僅商業配套匱乏，文化休閑設施也較少，這亦是新城必須經歷的階段。在城市里，密集的人口可以分擔劇院、博物館的成本。但在郊區，人口的聚集難度更大，并與區域配套的建設形成互為因果的關系。“如果中新生態城沒有那么多人居住，把輕軌修過來豈不是浪費？”前述出租車司機說。另據了解，原本打算2012年底啟動的、中新生態城獨有的“垃圾氣力輸送系統”，也將在等待入住人口增加之后啟動。

　　據介紹，該系統通過預先敷設的地下管道，利用真空抽吸的原理，創意地使用空氣為動力來運送垃圾。因垃圾自動收集輸送管道埋藏在地下，利用空氣為動力來運送垃圾，今后工作和生活在生態城里的人們，不用和垃圾桶“打交道”。

　　與開發商拿地之初的美好預期相比，經過限購調控后的中新生態城房價呈現出更理性的一面。以世茂生態城項目為例，價格記錄顯示，該項目2010年8月上市之初的價格是12000元/平方米至13500元/平方米左右。

　　但遭遇調控，市場變得低迷。目前在售的十余個項目，均價都在8500元/平方米左右，比高峰時期跌去了30%左右。區域內聚集了萬科、萬通、世茂、首創、新加坡吉寶、臺灣遠雄、菲律賓阿亞拉地產、馬來西亞雙威城、日本三井不動產等國內外知名公司。

　　一位開發商內部人士告訴本報記者，由于產品同質化，在售項目幾乎都是精裝修高層電梯房，售價也相似。除去建安成本、財務成本、營銷成本，8500元/平方米的價格接近成本價出售。因此，一些開發商將利潤寄托在低密度的別墅銷售上。

　　為了改變市場低迷的狀況，2012年下半年，中新生態城放寬了藍印戶口的政策，標準由80萬降低至60萬，即，付60萬現金購房，便可以擁有濱海新區藍印戶口。

　　從客戶構成來看，其中一個項目在2010年至2011年期間，有60%至70%的客戶是投資客，來自北京、山西、河北、山東等地。但2012年限購之后，客戶大多為塘沽區域或者濱海新區的改善性需求客戶，地緣客戶成為主導。

　　這意味著，中新生態城的人口集聚和濱海新區的人口增長狀況密切相關。研究編制天津市房地產業發展“十二五”規劃的房地產市場分析課題組報告指出，房地產供給需求的擴大，最終要靠不斷增加的人口來支撐。有關統計數據表明，受濱海新區發展規劃升級為國家戰略的影響，天津市2006年進入以外來人口助推的城市化新階段。在全市外來人口分布中，濱海新區占29.28%，其余主要分布在環城新四區和武清、寶坻兩區。整個濱海新區人口增長相對緩慢。

　　但中新生態城的優勢在于，居住環境更好，住宅價格更低。塘沽區域的毛坯房售價也已超過12000元/平方米。專家認為，經過限購篩選出的居民更有可能成為這座城市的一部分。

　　世邦魏理仕北京分公司研究部董事陳紅飛向本報記者分析，與政府主導的響螺灣商務區不同，中新生態城的建設相對市場化。但如果說寫字樓的建設依托于經濟活動，個人購房者的購房行為有時候顯得有些非理性和沒有規律可循。

　　產城融合的困難

　　一座沒有人口集聚的城市被稱為空城，而一座沒有產業的城市則會演變為“睡城”。“產業的存在，為一個城市提供就業，提供活力。”北京大學政府管理學院副院長、中國城市管理研究中心主任李國平在接受本報記者采訪時表示。

　　新城建設，應該走產業和城市融合發展的道路，已經成為業內的共識。但李國平指出，產業的建立并非易事，有可能需要10年，甚至更長的時間。而引入了企業，并不等于產業的生長確立。

　　中新生態城規劃有五個園區，國家動漫園、國家影視園、環保產業園、生態科技園、信息產業園。國家動漫園是最先建成的，信息科技園也已經開始建設。

　　來自官方的最新消息稱，900家文化創意企業已落戶天津中新生態城，2013年文化產業產值預計可達18億元，稅收增長40%，形成動漫影視、新聞出版、互聯網和廣告傳媒四大綠色產業聚集區。此前，濱海新區并沒有相關的產業基礎。

　　天津國家動漫產業綜合示范園是國家文化部與天津市政府之間的重大合作項目，也是文化部確認的第一個國家級動漫產業園。實地參觀國家級動漫產業園，可以看到花園式的辦公環境，但空置量也不少。不過一家24小時營業的面館老板稱，生意還不錯。

　　有意思的是，盡管天津國家動漫園是文化部確認的第一個國家級動漫園，但其他省市過去也曾建設過其他國家級的動漫基地。

　　2004年12月，國家廣電總局批準的國家動畫產業基地和中國美術學院國家動畫教學研究基地落戶杭州高新區。2005年5月，蘇州市工業園區國際科技園被國家廣電總局正式批準為“國家動畫產業基地”。2007年11月，合肥市高新區被原國家新聞出版總署授予國家動漫產業基地。在上海、北京、廣州等多地也都有動漫基地。

　　這些基地或園區給出的優惠政策是相似的，低房租、稅收返還，或者“對于在央視、省級、衛視卡通頻道”等地方播出的動畫片予以財政補助。

　　運行多年后發現，一些基地通過免除房租等優惠政策，吸引來了不少原創公司，但當優惠期過后，房租等問題再度浮上水面。企業由于成本考慮，選擇了走人換地，到其他地方的新基地，享受新的優惠政策。這種做法客觀上幫助一座座動漫產業園區快速上馬、建設、入駐、生產。

　　中新生態城的國家動漫園也有一系列優惠政策，如“管委會對經認定的企業和機構，自營業之日起所繳納的營業稅、增值稅生態城留成部分，兩年內給予100%的財政扶持，其后三年給予50%的財政扶持；自獲利年度起所繳納的企業所得稅生態城留成部分，兩年內給予100%的財政扶持，其后三年給予50%的財政扶持”等相關政策。

　　入駐天津國家動漫園商務中心的企業，將享受到包括一站式審批服務、辦公租金補貼、資金獎勵、物業費減免、認證費用減免或補貼、融資支持、人才扶持政策等在內的一系列政策扶持。

　　能否在同質的競爭中勝出，仍待時間考驗。官方宣傳資料中稱，國內知名影視公司已經入住中新生態城，如光線傳媒、博納影業和華誼兄弟等公司。但本報記者查閱光線傳媒（300251.SH）2012年年報時發現，光線傳媒的全部子公司和孫公司中，尚沒有在天津濱海新區注冊的，其注冊地大多在北京。從國外發展經驗來看，影視行業更需要城市人口、環境的支撐。