我們說(shuō)說(shuō)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者住宅景觀，作為投資者，開(kāi)發(fā)商到底關(guān)注什么東西？?jī)?nèi)容很多，我相信設(shè)計(jì)院的朋友體會(huì)的更深一點(diǎn)。每次匯報(bào)的時(shí)候，好多詞匯，都是非常虛幻的詞匯。一次在我們的設(shè)計(jì)師做匯報(bào)的時(shí)候，一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)跟他說(shuō)，你這個(gè)大象雕塑設(shè)計(jì)的有問(wèn)題，設(shè)計(jì)師說(shuō)我們需要怎么設(shè)計(jì)呢？又一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)了，我需要一個(gè)威嚴(yán)中帶著可愛(ài)的大象，設(shè)計(jì)師就蒙了。

　　我們?cè)趨R報(bào)的過(guò)程中，大家會(huì)得到尊貴，儀式，生態(tài)，綠色，人文，傳統(tǒng)禮儀，教育這些詞匯，有的時(shí)候還要求跟周圍的環(huán)境結(jié)合，還要有差異感，要求水景多一點(diǎn)，要有樹(shù)陣，要施工工藝，客戶體驗(yàn)豐富一點(diǎn)，形形色色五花八門(mén)，搞的設(shè)計(jì)師一頭霧水，但是實(shí)際開(kāi)發(fā)商要的是這個(gè)：

　　第一個(gè)是效果，第二個(gè)是時(shí)間，第三個(gè)是成本。這三者的關(guān)系是遞增的。效果決定客戶的滿意度，是客戶滿不滿意，接不接受房子很重要的關(guān)鍵。時(shí)間也是很重要的，很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都借銀行的錢，多一天就多一天的利息，快速開(kāi)發(fā)，快速銷售是回籠資金很好的手段。第三不用說(shuō)了，花多少錢做多少事，每個(gè)項(xiàng)目都有自己固定的預(yù)算。

　　講了開(kāi)發(fā)商的想法之后，我結(jié)合自己的親身體會(huì)做了一個(gè)客戶調(diào)研。我們進(jìn)行從內(nèi)到外的客戶調(diào)研，目的有兩個(gè)，第一個(gè)我們要知道真正開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，到底需要多少錢？放多少錢的成本在一個(gè)項(xiàng)目上比較合適。第二我們需要知道客戶到底需要什么東西，他需要的東西我們重點(diǎn)給他，如果根本不關(guān)注的東西我們就放在一邊，明確到底哪些需要，哪些不需要。

　　這是對(duì)目前市場(chǎng)所有的樓盤(pán)進(jìn)行的一個(gè)統(tǒng)計(jì)，基本上園林投入標(biāo)準(zhǔn)是總投入額的1-1.5%，這是一個(gè)平均數(shù)，中間有一些產(chǎn)品類型的差異，或多或少會(huì)有一些不同。說(shuō)明一下，這里是地產(chǎn)投資額的1-1.5%，不是銷售額的1-1.5%，因?yàn)殇N售額是銷售之后體現(xiàn)的數(shù)字，有的時(shí)候在銷售預(yù)期和前期產(chǎn)品定位的時(shí)候并不知道。結(jié)合這塊以后，我們基本上把現(xiàn)在市面上的用戶從成本分成四個(gè)檔，300，450，600，800。基于這樣的數(shù)字，我們針對(duì)不同客戶的不同需求進(jìn)行設(shè)計(jì)。成本投入不一樣，針對(duì)的客戶不一樣，客戶的喜好也不一樣。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，住宅景觀變成了以成本為導(dǎo)向的住宅景觀，這是有側(cè)重點(diǎn)的導(dǎo)向，有基本功能的導(dǎo)向，是有人性關(guān)懷的導(dǎo)向，開(kāi)發(fā)商要的就是物美價(jià)廉。

　　這是我們進(jìn)行園林資料的統(tǒng)計(jì)。大家這么關(guān)注園林，園林的內(nèi)容有哪些？分界點(diǎn)有哪些？300，450，600，800塊錢都包含什么內(nèi)容？我們做了12大項(xiàng)，里面72子項(xiàng)，我不說(shuō)子項(xiàng)了，跟大家說(shuō)一下大項(xiàng)。在這么多的大項(xiàng)范圍內(nèi)，如果我們控制成本需要控制的是什么？肯定是控制占成本百分比較高的那部分。我們把園林所有成本進(jìn)行分析。占比比較高的主要是園林的硬景、園林的軟景，其他的水電，土方，配套設(shè)施大概是10-15%左右。園林軟硬景占到87%，其中硬景占到54%，比其他的多很多。

　　園林設(shè)計(jì)面積控制中，要嚴(yán)格控制軟硬景的面積。這其中軟硬景配比面積非常重要，目前我們總結(jié)軟硬景面積配比是3：7，跟教科書(shū)差不多。我們重點(diǎn)控制成本比較高的硬軟景，這其中又把硬景細(xì)分，大的幾項(xiàng)這么多，其中占比最大的是道路鋪裝和小區(qū)圍墻。針對(duì)這些我們?cè)倏紤]中間的一個(gè)成本控制的原則，我們到底要控制哪些東西。這個(gè)是我們軟景，軟景成本的敏感點(diǎn)是大喬木和整形綠籬。

　　剛才說(shuō)完甲方的成本控制，包括對(duì)成本的重視情況以后，再說(shuō)一下客戶調(diào)研。真正的住宅景觀的使用，要從兩個(gè)方面進(jìn)行調(diào)研，第一個(gè)是客戶關(guān)注的元素。你進(jìn)入園子以后，作為不是專業(yè)的，普通生活在其中的人，每天關(guān)注的是什么，什么對(duì)使用者的影響特別大，或者使用者花了800塊錢一平米，買了豪宅，能享受到什么樣的尊貴的感覺(jué)。當(dāng)然我說(shuō)的800塊錢不是建筑成本，不是買房子800塊錢，而只是園林建設(shè)成本。

　　第二個(gè)是使用園林的人每天在園子里面做些什么，這是行為習(xí)慣。根據(jù)人習(xí)慣在園子里面做些什么去進(jìn)行設(shè)計(jì)，是我們的重點(diǎn)。我是北京大區(qū)的景觀設(shè)計(jì)總監(jiān)，把北京，天津，河北，河南等我們公司在北京大區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。我們?cè)诳蛻羧胱〉臅r(shí)候做了系統(tǒng)的調(diào)研，歷時(shí)兩年的時(shí)間，通過(guò)銷售總監(jiān)，營(yíng)銷總監(jiān)，銷售團(tuán)隊(duì)以及我們自己內(nèi)部的調(diào)研，最后總結(jié)出來(lái)兩個(gè)大塊。

　　其實(shí)300-800跨度之間可以粗分為兩個(gè)檔次，叫品質(zhì)追求線和居住改善線。居住改善線下的產(chǎn)品，我們花錢不太多，滿足基本功能就可以了。在品質(zhì)追求線下，除了生理要求，更有安全，感情，尊重的要求，所以他們的關(guān)注點(diǎn)不一樣。我編了調(diào)查問(wèn)卷，針對(duì)不同檔次的客戶進(jìn)行調(diào)查，把所有園林中主要的景觀元素，跟客戶一對(duì)一的問(wèn)。相應(yīng)的景觀，你覺(jué)得哪個(gè)地方好就打勾，你覺(jué)得還行就不用做標(biāo)記，這個(gè)東西沒(méi)有就打差，統(tǒng)計(jì)出來(lái)就是這張表格。