“鬼城主要責(zé)任在于政府”

　　國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心今年4月的調(diào)查顯示，90%的中國(guó)地級(jí)市正在規(guī)劃新城新區(qū)，部分城市新城總面積已達(dá)建成區(qū)的七八倍，“空城”、“睡城”、“死城”等現(xiàn)象頻現(xiàn)。

　　柏文喜表示，中國(guó)“鬼城”更多的是發(fā)展超前的產(chǎn)物，現(xiàn)存的“鬼城”大多是超前建設(shè)形成，而且建成的房地產(chǎn)物業(yè)基本上都已經(jīng)銷售出去卻無人居住和使用，變?yōu)榈却嵢≠I賣差價(jià)的投資品。

　　對(duì)于新區(qū)建設(shè)產(chǎn)生鬼城，杜猛認(rèn)為，有三方面原因，首先是地方政府對(duì)政績(jī)工程的過于重視，大量建設(shè)開發(fā)區(qū)，建設(shè)城市新區(qū)，卻沒有考慮城市規(guī)劃和城市消化能力;其次是以建設(shè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的國(guó)情，導(dǎo)致一些區(qū)域房地產(chǎn)和建設(shè)被過度投資;第三是中國(guó)投資品過少，居民對(duì)房地產(chǎn)的過度關(guān)注和購(gòu)買，導(dǎo)致個(gè)人擁有多套房產(chǎn)。

　　面對(duì)可能出現(xiàn)的大量“鬼城”、“空城”，國(guó)土部門開始控“鬼”。國(guó)土資源部近期下發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》。國(guó)土部規(guī)劃司司長(zhǎng)董祚繼向媒體表示，目前城市新區(qū)擴(kuò)張問題比較嚴(yán)重，“今后我們將嚴(yán)控城市新區(qū)用地，能不批就不批”。

　　柏文喜說，中國(guó)的“鬼城”是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)階段的產(chǎn)物。一個(gè)經(jīng)濟(jì)體處于高增長(zhǎng)階段時(shí)資產(chǎn)被賦予更多的前景溢價(jià)，成為虛幻的投資浮盈，而這一浮盈的財(cái)富效應(yīng)吸引更多的投資進(jìn)入，這就是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)之前“黃金十年”的景象和之后仍將存在較長(zhǎng)時(shí)間的狀態(tài)。房地產(chǎn)的投資價(jià)值導(dǎo)致過量的土地出讓和大量的房產(chǎn)入市，最終成為投資品而不是用于居住，造成了中國(guó)特有的“鬼城”現(xiàn)象。

　　“鬼城主要責(zé)任在于政府”有專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)化隨著改革開放30年一直在進(jìn)行中，但最近10年地方政府主導(dǎo)了城鎮(zhèn)化，導(dǎo)致一些新城、新區(qū)在沒有考慮市場(chǎng)需求的情況下被規(guī)劃出來。地方出于政績(jī)和GDP的考慮導(dǎo)致重復(fù)性建設(shè)，各種CBD和產(chǎn)業(yè)園不斷涌現(xiàn)，而當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求有限，由此造成了一些空城、鬼城。政府在城鎮(zhèn)化中因?yàn)闄?quán)力過大，即使是好心，也可能辦了壞事。

　　“鬼城式”發(fā)展難持續(xù)

　　對(duì)于“鬼城”，未來應(yīng)該如何解決?柏文喜認(rèn)為應(yīng)從三方面破解，首先解決政績(jī)觀和發(fā)展觀的問題，不再以經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)為政績(jī)考核的核心，以社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展和人的全面發(fā)展為追求目標(biāo)，改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，在經(jīng)濟(jì)中速增長(zhǎng)的新常態(tài)下，降低投資驅(qū)動(dòng)、提升消費(fèi)驅(qū)動(dòng)，提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)涵和質(zhì)量，以此來擺脫經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)的過度依賴，進(jìn)而解決城市建設(shè)過度超前發(fā)展的問題。

　　其次，以市場(chǎng)化的深入推進(jìn)來進(jìn)行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口導(dǎo)入，盤活和消化已經(jīng)形成的“鬼城式”的城市建設(shè)與開發(fā)存量問題。

　　最后，拓寬投資渠道，讓中小型民間投資擁有更多的投資選擇，降低民間投資對(duì)房地產(chǎn)的過度投資和依賴，讓房地產(chǎn)在很大程度上回歸居住和使用這一本質(zhì)功能，從而減少“鬼城”現(xiàn)象的發(fā)生。

　　杜猛表示，最重要的是引入民間資本參與到已建成的新城中，使新城的工商業(yè)獲得自然復(fù)蘇，用市場(chǎng)去調(diào)節(jié)。規(guī)劃上也要進(jìn)行控制，避免類似的空城進(jìn)一步出現(xiàn)。同時(shí)，對(duì)造成空城、鬼城的責(zé)任人要予以問責(zé)。

　　中國(guó)改革基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)、資深研究員王梅認(rèn)為，遏制不理性的新城建設(shè)，首先要有透明的決策機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制，讓土地資源的開發(fā)受到監(jiān)督。其次，要改變官員提拔時(shí)以GDP為主要考核目標(biāo)的問題，政府的績(jī)效應(yīng)成為考核的核心。此外，要提高官員的執(zhí)政能力，特別是選擇、監(jiān)控和管理項(xiàng)目的能力。“新城需不需要建，建多大?建的標(biāo)準(zhǔn)要多高?都要經(jīng)過充分、細(xì)致的調(diào)研論證。”