編者按：傳統村落的保護發展之難已成業界熱點話題。經過連續多天深入浙江省麗水市松陽縣6個中國傳統村落及有關政府部門進行實地調研采訪，本報記者從“錢”、“人”、“地”等方面探尋到了一些答案。今天推出本次調研最后一期——土地篇，敬請關注。

　　正是梅子泛黃時，傳統村落惹鄉愁。

　　前不久，本報記者以深入浙江松陽縣實地調研采訪為基礎，從資金、人力兩方面就“傳統村落保護發展難在哪兒”問題做了探討。近期本報記者在進一步與松陽縣有關部門了解傳統村落保護發展問題中又發現：傳統村落主要形態之一的傳統民居因大多數還是集體土地上的房產，所以受目前法律限制產權流轉不暢，也在一定程度上給地方政府和一些工商資本的介入保護帶來了阻力。

　　“傳統民居是村落不可缺少的重要元素，作為一種不可再生的經濟資源和文化資源，其保護利用價值日益突顯，為有效推進傳統村落中的傳統民居保護，吸引更多優質社會資本參與保護發展，松陽縣結合自身實際對傳統民居產權流轉進行了初步探索，也遇到了一些現實障礙。作為基層，我們期待有關部門能強化國家層面的宏觀政策引導，針對中國傳統村落制訂以‘傳統村落用地指標’為代表的系列特殊政策。”浙江省麗水市松陽縣副縣長黃德慧接受本報記者獨家專訪時說。

　　松陽傳統民居產權流轉探索

　　“農村集體建設用地、宅基地的改革牽一發而動全身，國家層面的相關政策目前沒有出臺，我們只能摸著石頭過河，為保險起見，在傳統民居保護問題上同時探索了產權不變和改變的兩種不同的保護發展模式。”黃德慧告訴本報記者。

　　就此，松陽縣住房和城鄉建設局副局長張屏向本報記者介紹稱，在“產權不變的保護發展模式”中，松陽又采取了3種類型：即所有者自主型、外部資本介入型、合作共贏型，分別將傳統村落里的傳統民居房屋使用權及所有權自持、分離、入股。“結果我們發現，這三種類型各有特色，也各有利弊。”

　　以“合作共贏型”的吳弄村為例，該村村集體同戶主需簽訂合同，保留戶主房產所有權，但由村集體統一出租、修繕使用或開發經營。戶主以房屋產權入股、村集體以現金投入修繕、經營入股，村委會掌握控股權，占60%股份，村民戶主占40%股份，由村委會主導實施保護和利用，收益按股權分配，實現雙贏。“該模式的好處是村民參與，合作共贏。不足是需要負責任的強有力的村領導班子，還要有較好的集體經濟保證修繕費用或由政府投入，短期內難以在經濟落后地區全面展開。”張屏說。

　　而在“產權改變的保護發展模式”中，松陽縣也是很謹慎地采取了“不改變土地性質”和“改變土地性質”的雙向探索。其中，如不改變土地性質即居民將房屋產權過戶給村集體，由村里自主實施。這樣做的好處是房屋使用權與所有權一致，自主性強。不足是與農村建設用地控制政策和“一戶一宅”政策相抵觸。

　　“改變土地性質。通過征收置換，房屋產權歸政府所有，土地性質由集體土地轉為國有土地，后由政府主導進行掛牌出讓或交由政府機構運作。好處是程序合法，投資者有保障，提高了投資積極性；不足是用地指標有限，一般需要成片出讓，可復制性不強。”張屏介紹稱。

　　如何破解傳統民居產權流轉難題

　　“傳統民居的保護是一項龐雜的系統工程，涉及面廣，投資量大，僅靠政府力量難以實現傳統民居科學、可持續的系統保護，需建立多元化運營機制，吸引村民、社會資本參與保護工作。但傳統民居多為集體土地性質，按照目前的法律規定，其土地使用權和房屋所有權僅限于本集體經濟組織成員間流轉，同時根據《合同法》規定，租賃最高期限僅為20年。這給傳統民居的保護發展工作帶來了一些難度，但我們已經在嘗試一些比較穩妥的解決辦法。”黃德慧告訴本報記者。

　　首先是租賃合同效力如何延長。傳統民居開發往往一次性投入大、回報期長。20年的使用權限對于投資經營者而言遠遠不夠，若沒有長久的房屋使用權保障，投資風險較大，投資者有所顧慮。“所以，松陽嘗試著采取了租賃加贈送模式，即租賃20年后再‘贈送’10年或先‘贈送’10年后租賃20年的方法，在不違反法律規定的前提下約定20年后的續約問題。”黃德慧說。

　　其次是失去房屋使用權后的原住民該何去何從。黃德慧就此解釋稱，傳統民居的魅力不僅僅在于建筑本身的獨特、人文內涵和與自然景觀的和諧統一，更在于其古樸、原真的生活氣息。失去了原住民，傳統村落就失去了靈魂。因此，松陽提出“游客 原住民融合共生”、“開發商 原住民融合共生”模式。即使失去了房屋使用權，但原住民依然可在村落中扮演多種角色。

　　最后是除了政府征收外，是否還有其他方法能讓投資者取得永久性的使用權。在黃德慧看來，政府征收可以使傳統民居的土地性質由集體土地轉變為國有土地后進行流轉，但還涉及土地的用地性質問題，且需要強大的政府財力作支撐。“要想讓投資者得到永久性的房屋使用權，在現有的法律層面，尚無其他更好途徑。下一步需要在國家層面探索突破。”