《上海市城市更新實施辦法》5月正式實施。分析認為，上述《辦法》很大程度緩解了土地供應量不足的問題。

　　數(shù)據顯示，上海商品住宅面積（含保障性住房面積）的計劃供應量已持續(xù)兩年下降：2013年為1000公頃，2014年為550~750公頃，2015年則為400~600公頃。“僧多粥少”效應甚至影響到此前的上海建設用地的出讓，開發(fā)商哄搶現(xiàn)象連續(xù)發(fā)生，土地溢價率不斷上升。

　　鑒于此，上海市政府于5月1日前夕發(fā)布公告稱，《上海市城市更新實施辦法》（以下簡稱“《辦法》”）將在今年5月正式實施。分析認為，上述《辦法》很大程度緩解了土地供應量不足的問題。隨著土地市場供應量的加大，許多可變性質土地將供應到房地產市場中來。

　　新規(guī)用意：盤活存量土地

　　據介紹，由于當前上海建成區(qū)還存在城市能級不高、活力不足、公共空間和服務設施仍有較大缺口、城市慢行系統(tǒng)便利化程度不高、城市風貌保護不夠等問題，城市更新將成為資源緊約束條件下上海可持續(xù)發(fā)展的主要方式。為此，市規(guī)土局開展了城市更新的調研工作，在借鑒國內外經驗和梳理總結本市若干試點工作的基礎上，形成了《更新辦法》。

　　而2020年上海規(guī)劃建設用地規(guī)模3226平方公里，將作為上海未來建設用地的“終極規(guī)模”。在土地供應量逐年減少態(tài)勢下，開發(fā)商拿地成本日益高企，不過隨著該《辦法》的發(fā)布，將改變開發(fā)商拿地成本，使上海土地開發(fā)和城市發(fā)展進入新的階段。與此同時、原有的老舊工業(yè)和舊式里弄，也將因為上述《辦法》找到新的開發(fā)、改造途徑，避免了過往大拆大建的做法，提高了土地使用效率。

　　地價預期將下降

　　市規(guī)劃國土資源局副局長徐毅松在回答記者提問時表示，上海在城市更新提升地區(qū)功能上已經有實例，如徐家匯正在進行的西亞賓館改造，將酒店轉變?yōu)檗k公樓宇，方案中把底層架空，增加公共空間，再增加周邊的停車位；還有徐家匯教堂廣場和檔案館，也將通過更新，增加地區(qū)廣場的開放空間；閘北區(qū)上海站北廣場增加公共綠地9000平方米，并附設了公共空間以及社區(qū)的公共服務設施；靜安區(qū)“東斯文里”將一批原來沒有考慮到的歷史保護性建筑，經認定后做規(guī)劃保護起來。

　　而業(yè)內人士則分析認為，《辦法》將緩解開發(fā)商對于土地供應不足的焦慮感，對地價的預期將被調低，此前土地市場供求不均，才使得開發(fā)商有投機囤地的念頭。但在《辦法》實施后，開發(fā)商有其他的途徑獲取土地，此類存量的其他性質土地可以向商業(yè)和住宅用地轉換，開發(fā)商可以通過獲取這些存量土地，來解決土地儲備的需求。這使得土地拍賣市場此前一度存在的激烈競爭現(xiàn)象，可以因此得到有效緩解。

　　不僅如此，《辦法》中落實改變用地性質的方針，同時也解決了目前住宅用地供應不足的問題。而原有工業(yè)用地、科研用地、舊城改造用地，未來都可以轉化為商業(yè)或住宅用地。