四、城市空間布局的人性化規定

　　居住方式決定一個城市對中產以上階層的吸引力。環境心理學揭示，居住密度過高或居住于高層樓房，對居民的心理有明顯的負面影響。歐美發達國家的中產階層多居住于獨棟房屋，很多單元分布人口密度比我們高的國家，也是如此。一個城市如果不能吸引到中產階層，投資環境就有了根本缺陷，城市也很難保持活力。

　　再過30年，中國城市化率也許會達到85%左右，但按目前的趨勢看，中國城市的居住品質將與歐美國家有重大區別。那時，也許中國城市的主體居民仍然擠在樓房里。而歐美國家的城市中產階層現在多居于獨棟房屋里。如果30年后，這真的是實實在在的事實，我們認為，這將是嚴重問題。我們希望國務院有關領導，及眾多城市市長們對此高度警覺，從現在開始高度重視中國城市化的居住品質提升戰略。

　　居住方式是指人作為社會成員及人的社會組織居于自然及人工環境中所形成的空間形態，包括房屋形體及構造，人口密度，以及人與周邊環境之間的空間關系。

　　在土地利用規劃的理論研究中，事實上涉及多學科的知識，包括經濟學、社會學、心理學乃至政治學等。國際規劃學界比較重視居住方式對人生存品質的影響，特別是重視一定區域的人口密度對生存品質的影響。一般認為，在較大尺度的區域里，人口過密或過稀，對人的生存品質都會產生負面影響（當然也不排除其他因素影響）；同樣人口密度下，人口布局也有不同方式，也會對人的生存品質發生影響。

　　據Serge Salat所做的國際比較研究，我們可以肯定，中國城市的土地利用規劃有諸多不合理性。一是不同層級的街道網格比較大，街區大，單位面積的道路交叉口大約是歐美大城市的十分之一，容易引起交通堵塞；二是城市的建筑物平均高度高，例如上海浦東的樓高大約是巴黎的3倍以上，是東京的約10倍以上，而建設總密度卻基本相當。這種規劃格局給居民的居住品質帶來了負面影響，特別使城市的熟人社會難以發育，進一步使城市的自組織機制難以建立。

　　我國大城市最突出、但卻最被忽視的問題，是城市建成區平均人口密度不算高，但居民區的人口密度高；平均約為歐洲居民區的2—3倍。

　　中國大城市一般把老百姓的居住區擠壓在占城市面積的25%以下，讓多數老百姓住在高層住宅內，同時，城市建設了許多大綠地、大廣場。甚至一些小型的城關鎮與小城市也是如此。這樣的情形下，各類熟人社會的成員就會采取“廣場行動”。中國城市的社區居民喜歡在廣場上跳舞、在街邊大排檔吃飯、在馬路邊議事、聚集在意外事件發生地看熱鬧，等等，均與城市的結構有密切關系。“廣場行動”往往與無序政治行動有關；政府用它做政治動員容易，反政府的力量用它更加容易。

　　相反，歐美的城市較多體現了對個人的尊重。有資料表明，歐美城市的居住區一般占城市面積的45%左右。動態來看，國外很多國際大都市的住宅用地占建設用地的比重往往都是不斷提高的。以芝加哥大都市區為例，20世紀70年代居住用地所占比重為24.1%，而在1990年這一比重則上升到43.27%。但是，即便從動態情況看，我國居住用地占比多年來的占比也非常緩慢。在城市中心一般沒有大廣場、大綠地。他們的道路“面密度”小于我們，而“線密度”大于我們，使民間的溝通更加容易，并為人們提供了更豐富的感知和交往界面。那里的各種熟人圈子，常常組織在某家人的院落里聚會，廣場聚會少。院落、露臺作為私人空間半開放的灰色空間，提供了私人聚會的場所，且因為圈子和興趣不同，有利于形成多樣的文化斑塊。因為專業化使然，歐美城市的熟人圈子常常以宗教、興趣為紐帶，遠離了物質利益，自由氛圍就強了許多。

　　一般來說，人們擁有或使用獨棟房屋這類財富形態時，會更愿意彼此交流。中國民間的說法是，獨棟房屋“更接地氣”。但當代科學對此類問題做了更嚴謹的研究。通過對高密度居住環境與人的心理和生理惡變之間關系的研究，環境心理學已有明確結論。住在多層或高層住宅中的孩子，在一些生活技巧的學習上發展較遲鈍，且容易感染呼吸道疾病，較富于侵略性，容易失眠，神經系統病變發作的機率較高，社交能力較差。研究者還指出，樓層越多的住宅對居住者負面影響越大，對只有“父母、子女”的核心家庭來說，負面影響更大。住在高密度住宅區內，會導致更強烈的擁擠感，并且出現其它負面態度，如知覺到的控制、安全、隱私與滿足感降低，與其他居民的關系品質惡化。還有，中低密度住宅區(尤其是獨立式住宅區)內，鄰里間的互助明顯大于人口密度較高的高層及多層公寓。

　　環境心理學家的研究還顯示，在小層次測得的密度(如房間內人口密度)和社會病態之間的相關程度，高于大層次測得的密度(如城市、社區密度)和病態現象的相關程度。這是因為經濟弱勢人群普遍住在室內密度高的住所，而中上階層處于高密度社區中室內密度低的住所。此外，高密度居住環境對對身體健康形成損害，產生“擁擠綜合癥”。

　　一般認為，中低層住宅會極大減少居住人口，從而降低土地效率，但是在擴大建筑覆蓋率的基礎上，中低層建筑的居住密度絕不亞于高層建筑。正如有統計指出，民國時期的前門地區居住密度達到每平方公里三萬人。中低層建筑還有更多的功能轉變適應性，從而豐富城市功能和多樣性，而高層建筑因大量復制的統一單元，將人的個性平均化，很難產生城市文化。在這個層面上，應該檢討的是我們嚴格的日照管理規定和建筑覆蓋率管理規定，這套規定的執行實際帶來土地勻質化，大大降低城市魅力。

　　那么，能不能讓中國人的居住品質達到歐洲人的水平？例如，讓中國70%的城市家庭擁有或使用獨棟房屋或者帶有露臺的低層建筑？這個意見乍看不切合實際。大家以為中國缺地，其實，中國多的是山地、荒地、丘陵、灘涂等農業利用價值低的土地。從動態看，新建城市以及對舊城區實施改造，只要壓縮公共部門占地，給居民建設增加用地比例，就可解決問題，根本不用擔心多占農地。

　　現行制度及土地利用規劃把大量農業利用價值低的土地排除在住宅用地之外，居民住宅建設用地的供應受到極大抑制，這導致地價高昂（實際上是住宅建設用地的價格高昂，工業用地價格很低），使我國只有極少數富豪明星在市區擁有世界上最昂貴的獨棟房屋。一邊是高地價，一邊是閑置的非農用地，現有土地政策制造這種局面，好像就是以自己人為敵。