中央近兩年來提出“推進以人為核心的新型城鎮化”，這既是尊重規律與回歸常態的城鎮化新戰略與新政策，更是返璞歸真與螺旋式上升的城市化新思想與新理論。新型城鎮化是邁入城鎮化的新常態，更是回歸城市化的正常態。

　　傳統城鎮化是對古典城市化的叛逆和背離

　　改革開放后，伴隨著工業化的加速，中國城市化水平也開始不斷提升，基于城市化的巨大意義、人口及空間大國的國情，以及其他發展中國家推進城市化過程中出現“城市病”等問題，國家提出：走中國特色的城市化道路，用特色城鎮化取代經典的城市化。目的是為了通過發展小城鎮，減輕大城市的負擔，避免大城市病，進而聯系并帶動廣大農村發展。改革開放30年來，中國演繹了波瀾壯闊的城鎮化進程，也有力地支撐了中國經濟的增長。1978年－2013年，城鎮常住人口從1.7億人增加到7.3億人，城鎮化率從17.9%提升到53.7%，年均提高1.02個百分點；城市數量從193個增加到658個，建制鎮數量從2173個增加到20113個。城市水、電、路、氣、信息網絡等基礎設施顯著改善，教育、醫療、文化體育、社會保障等公共服務水平明顯提高，人均住宅、公園綠地面積大幅增加。

　　但是，過去的城鎮化，以經濟發展為中心目標，以外向型工業化為中心動力，以地方政府為主導，以土地為主要內容，以規模擴張作為發展方式，以物質資本大量投入為驅動要素，已不可持續。正如在文字上將“市”改掉一樣，它在實際中要么只強調了城，要么是城與市分離。這樣，不但沒有實現克服城市病和帶動農村發展的目標，還由于其偏離了城市化的合理軌跡，給中國城市與鄉村帶來更嚴重的問題。

　　第一，只化地：土地過度城市化。城鎮建成區面積是描述土地城市化的重要指標。1981年中國建成區面積為7438平方公里，2012年為45566平方公里，增幅512.63%，即新增建成區面積是原來的5倍。相應的城市密度從1978年的每平方公里2.32萬人，下降到2012年的每平方公里1.56萬人，每平方公里凈下降0.756萬人，土地城市化嚴重過度。一些地方過度依賴土地出讓收入和土地抵押融資推進城鎮建設，既加劇了土地粗放利用，浪費了大量耕地資源，威脅到國家糧食安全和生態安全，也加大了地方政府性債務等財政金融風險。

　　第二，不化人：人口不完全城市化。戶籍人口和常住人口城市化率的比較，可以反映人口城市化的狀況。1978年城鎮人口（常住和戶籍人口）城市化率為17.92%；到2012年，常住人口城鎮化率已達52.7%，但是享受均等公共服務的城市戶籍人口僅僅達到36.2% ，2012年僅接近為1978年的2倍；常住人口城市化率增幅為193.36%，戶籍人口城市化率的增幅為96.93%，2012年不到1978年的1倍。人口不僅存在半城市化，與超過4倍的土地城市化相比，人口城市化嚴重滯后。

　　第三，只化城：出現大量“空城”。空城是一些地方的政府追逐不正確的政績觀，僅僅注重建設城市表面的基礎設施，受土地財政的驅使，與追逐開發利潤的房地產開發商聯合，一味進行大規模的住房開發。2014年，據《21世紀經濟報道》記者調查，全國超過70座通高鐵的新城淪為空城。2015年，作者在東北某城市調研時也發現，在其人口處于下降狀態的情況下，該市同時在原城市的東西南北各開發了一個新城，導致建成的新城成了空城，沒建好的新城出現停工和爛尾。

　　第四，不化市：出現大量“鬼城”。 2014年，某市場化研究機構根據住建部的占用地標準——每1平方公里建成區容納1萬人口。設定城區人口每平方公里低于5000人，且短期內難以超過5000人的，作為問題“城”的臨界值，發現目前許多城市處在臨界值以下，存在著不同程度的空城、鬼城等問題。如果考慮一個城市里的不同區域，應該有更多城市存在著區域性的空城和鬼城現象。比較嚴重的有：二連浩特、欽州、拉薩、嘉峪關、井岡山、威海、錫林浩特、嘉興、石嘴山、三亞。

　　第五，政府化：政府主導城市化。政府代替作為市場供給主體的企業和需求主體的家庭進行資源配置，政府控制土地和資金供給需求與價格，控制著勞動力的流動與價格及其公共服務。一方面，政府壟斷土地進行直接經營，通過賣地和造城獲取土地收益；另一方面，不愿給進城后為城市做出稅收貢獻的居民提供必須的公共服務。由此，導致人口半城市化、土地過度城市化以及大量空城、鬼城出現。

　　第六，不同化：出現大量的“病城”。首先，整體上城市基礎設施建設和公共服務的提供速度趕不上城市人口的增加速度，即“化城”與“化市”趕不上“化人”，也將帶來“城市病”。其次，城市居民在空間上的職住過度分離也將導致“城市病”。一些城市在某些區域只注重居住功能，建成規模巨大的居住區，忽略產業交易功能，成為名副其實的 “睡城”；在另一些區域只注重產業功能，沒有居住區的規劃和建設。職住分離導致城市人口在不同區域潮汐性流動。最后，不同行政級別城市之間公共服務差異分布，導致人口向大城市過度聚集，帶來“大城市病”。