城市更新：深圳非農建設用地合理流轉的突破口

　　2009年，廣東省出臺了“三舊改造政策”[1]，深圳市于同年12月相應出臺了《深圳市城市更新辦法》(深圳市人民政府令2009年第211號)，對城市更新進行政策規定。其主要做法是，引進市場開發主體，對項目地塊上的全部物業重新規劃、實施二次開發。其中，凡需要拆遷的，由開發商承諾對原業主賠償，雙方達成協議后，政府再以協議出讓國有土地的形式，將項目用地轉讓給開發商。同時，為解決城市更新項目拆除范圍內權屬清晰的合法土地面積占比不足而不符合城市更新計劃立項條件或基于享受城市更新項目地價優惠政策等因素的考慮，在實施時，城市更新項目申報主體通常會選擇將非農建設用地調入城市更新項目（含已劃定非農建設用地調整置換及未落實非農建設用地指標調入）。目前，將非農建設用地調入城市更新項目的主要方式有兩種，一種是未落實的非農指標在城市更新項目中劃定，另一種是已劃定的非農建設用地調整置換到城市更新項目中。其具體要求如下：

　　1、非農建設用地未落實指標在城市更新項目中的劃定

　　非農建設用地未落實指標的劃定，是指將規劃國土部門依法核定未落實的非農指標劃地落實，包括剩余指標落實和指標計算錯誤更正兩種情形。目前，如《龍華非農辦法》、《寶安非農辦法》對非農建設用地未落實指標可優先在城市更新項目中劃定作出了規定（詳見表1），且《寶安非農辦法》限定為非農建設工商用地指標。此規定一方面解決了非農指標落地選址難的問題，另一方面又能解決城市更新項目土地確權不足的問題。非農建設用地的劃定與城市更新項目非農指標的調入兩者相互結合更有利于各區非農建設用地的后續管理。

　　《龍華非農辦法》第六條第一款（一）項、第四款

　　（一）對原行政村轄區范圍內有城市更新項目且符合非農建設用地調入條件的，應當優先調入城市更新項目內；不能在城市更新項目中落實的，按照市、區原有劃定管理辦法的相關規定處理。

　　經核實非農建設用地臺賬，存在非農建設用地為落實指標需要劃定落地的，參照前款原則處理。

　　《寶安非農辦法》第六條第一款（一）項

　　未落實非農建設工商用地優先在城市更新項目中劃定。