“一個項(xiàng)目有多少運(yùn)營資金支撐，決定著這個項(xiàng)目能有多少雄心壯志。”

　　布魯克林大橋公園是紐約市的另一個復(fù)雜的公私合營的項(xiàng)目。你可以簡單談一談針對這個杰出項(xiàng)目的公共資金和私人融資上策略的不同嗎？

　　我覺得我們在紐約形成了一種對新型公共開放空間的思考方式，坦白說這對紐約而言也是非常與眾不同的。這個想法是由政府支付公園的設(shè)計(jì)費(fèi)用和建設(shè)成本，然后由主張建公園的市民和社區(qū)設(shè)法籌集長期的營運(yùn)資金。我們公司已經(jīng)展示出，在一個公園建成后的前期，也就是頭30年左右的時間里，會有跟建設(shè)成本差不多的錢用于經(jīng)營，前述的案例就是如此。也就是說，政府只投入資金幫助你啟動這個項(xiàng)目，剩下的就都交給市民企業(yè)家們?nèi)ソ鉀Q。這種做法有時會成功但有時不會。像高線公園，就有為慈善家設(shè)置的捐贈渠道，大量的營運(yùn)資金都來自于慈善活動，也就是富人的支票；還有一小部分來自于活動計(jì)劃的創(chuàng)收，因?yàn)楹芏喙径枷Ｍ诟呔€公園做電影拍攝之類的事情。

　　而說到布魯克林大橋公園，坦白講這是社區(qū)民眾的想法，不是我們的。這個想法就是，你可以將一小部分本應(yīng)作為公園開發(fā)的土地分配給私人房地產(chǎn)。你需要做的就是在這片盡可能小的土地上做最奢華的開發(fā)，這樣你就使大部分公園土地得以保留下來。我們做的就是幫助社區(qū)民眾做金融分析，并且最終在政府和社區(qū)之間達(dá)成一個協(xié)議，比如用作私人開發(fā)的土地永遠(yuǎn)不超過20% ，剩下的至少80%用作公園綠地。而結(jié)果表明，由于紐約經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升，導(dǎo)致布魯克林區(qū)各方面的改善，以后會更接近于 90%公園綠地和10%私人開發(fā)的分配比例。然而為了達(dá)到這樣的要求，我們也開發(fā)了一些高端住宅小區(qū)。我知道你可能會說這樣的開發(fā)并不是你想要的，更多混合功能的開發(fā)和不同收入人群的使用才會讓空間更加有趣。但是這樣意味著你賺不到那么多錢，也意味著你只能獲得更少的綠地和談判余地。有多少土地用于開發(fā)，有多少土地用于公園綠地，為什么以及在哪里，這些是我們考慮最多的問題。

　　布魯克林大橋公園 （Brooklyn Bridge Park）   Designed by MVVA    Source：http://www.mvvainc.com/

　　相較而言，旁邊的哈德遜河公園，同樣是紐約式的運(yùn)作模型：政府提供建設(shè)資金，民眾自己提出運(yùn)營管理的模式，這個公園再次采用了和布魯克林大橋公園一樣的籌錢方式，也就是由在場地上進(jìn)行開發(fā)的房地產(chǎn)商來提供公園的營運(yùn)資金。然而，管理哈德遜河公園經(jīng)營的相關(guān)法律表明，只有某些房地產(chǎn)開發(fā)是獲得許可的。比如高檔住宅的開發(fā)就不在哈德遜河公園中的建設(shè)許可列表里，所以建高檔住宅是不被允許的。正因如此，哈德遜河公園總是很難找到足夠的資金來把自己打造成想要的樣子。這也是為什么當(dāng)你去到那，你會發(fā)現(xiàn)雖然這是個不錯的地方，但本質(zhì)上它就是一個巨大的綠色自行車道。它遠(yuǎn)沒有達(dá)到邁克爾·瓦肯伯格（Michael Van Valkenburgh）在設(shè)計(jì)布魯克林大橋公園時的那種雄心壯志，因?yàn)樗鼪]有和布魯克林大橋公園相同的運(yùn)營資金來源。

　　哈德遜河公園（Hudson River Park）    Designed by MVVA    Source：http://www.mvvainc.com/

　　其他城市的狀況則不太一樣，僅僅是在紐約市才會有“政府出資建設(shè)，你來負(fù)責(zé)運(yùn)營”這樣的想法。在其他城市，我們往往看到的是公共和私人投資混合在一起共同作用于建設(shè)和運(yùn)營。