譚華杰（中國風景園林網配圖）

　　我贊同文老師（美國三一學院經濟系榮休教授文貫中）的絕大部分觀點。但文老師的知識結構里，還是有一部分不得不依賴文獻、依賴其他人的觀點。我對其中的部分內容有不同的意見，但都是一些小地方，我們可以之后再找機會討論。

　　趙教授也有兩個觀點我非常欣賞。第一，土地財政對中國的城市建設做出了不可磨滅的巨大貢獻。我曾經做了一段時間的土地財政研究。很多人認為房價是土地財政推高的，我的觀點剛好相反。如果沒有土地財政，中國人的居住會變得非常困難，這一點我跟趙教授的觀點是非常一致的。

　　第二，農地入市的問題已經過時了。這已經不是中國農村問題最關鍵的點。接下來我可能要提出一些問題，我希望各位老師以后有時間能夠給我一些指點，尤其今天在座的有我以前非常敬仰的做農業方面研究的老師。

　　我覺得文教授跟趙教授的交鋒不夠精彩，因為他們基本上還是各自表達了自己的觀點，并沒有在某一個特定問題上面有直接的交鋒。所以，我接下來做一件事，希望加大他們兩個人對抗的力度。要把你們圈到一個很小的范圍里面，得把你們的討論范圍縮小到某些具體的問題上面，這樣才能探討得更激烈。

　　所以，我會從把問題激化的角度給兩位每人一個建議。對于文老師，我建議你可以去研究一下香港的土地市場。我們今天討論的核心問題應該是土地效率的問題。對于城市，土地效率最根本的問題是如何用給定的有限土地，盡可能地解決盡可能多的人對于空間的需求。土地效率不一定是產生多少GDP，或者賣了多少價格，而是這些土地對于給人提供生活、居住、工作空間究竟發揮了多大的作用，最后給大家提供了什么樣的空間條件。

　　中國的土地制度最初學的是香港，我們可以回過頭看一下香港的土地效率怎么樣？香港的土地效率是極其失敗的，香港是我見過的所有發達經濟體里面土地政策最失敗的之一。香港過低的土地開發率、極度狹窄的人均居住面積，都能證明這一點。香港的規劃人員，從學歷、專業能力和敬業精神來看，可能都是世界一流的。他們的失敗證偽了趙教授的觀點，城市規劃不是萬能藥。

　　剛才趙教授提到一個數字，我們中國現在大概有10萬平方公里的城市面積，趙教授認為這是一個非常輝煌的成績，但是我認為這還是遠遠不夠的。因為10萬平方公里的土地上，未來我們要住10億以上的城市居民，中國未來的城市人口一定會超過10億人，這意味著在每平方公里上面要住1萬人。

　　舉一個國際上的例子。東京現在有3800萬人左右，是全世界最大的城市。東京這個城市的國土面積是10000平方公里左右，但是建成區達到了8000平方公里，也就是說它每平方公里建成區上的人口并不到5000人。但是，我們整個中國，如果在10萬平方公里的土地上放10億人，意味著每平方公里要放1萬人。這不是指北京、上海這樣的核心都市，而是指整個中國的城市化地區。我覺得這個城市面積是不夠的。

　　剛才陶教授提出一個問題，中國核心都市的房價問題。如果說北京和上海市中心區的房價，我并不認為在全世界屬于特別高的位置。北京、上海市中心區的房價，比中國香港、紐約、倫敦低，甚至比東京要低。但是在郊區房價方面，從東京房價最貴的地方出發，在軌道交通一小時，甚至40分鐘能夠到達的地區，房價是每平米兩到三萬元人民幣。40分鐘的通勤時間，我相信是任何一個在城市居住和生活的人都能夠接受的。在東京有一份正常工作的人，一定能買得起一個每平米兩到三萬元人民幣的房子，也就是意味著他每天花40分鐘的通勤時間，就能夠比較有尊嚴的解決自己的居住問題。2015年12月份的時候，北京昌平地區的樓面地價已經達到每平米4.7萬元。開發商如果不虧本，樓價至少要達到7.5萬元以上。所以，目前我們城市建設的工作并沒有完成。從土地效率來看，我們學習的香港本身是一個非常失敗的案例。所以我建議文教授可以通過研究香港的土地市場，在這個問題上面形成更有效的批駁。

　　我建議趙教授有時間可以去研究一下越南的土地問題。越南的土地是私有的，這意味著文老師所說的土地產權問題在越南是不存在的。但是，我們可以對比一下越南和中國的經濟發展和城市建設，可以說中國絕對贏了越南。越南目前的經濟發展是不錯的，但是它的城市建設一塌糊涂，土地分成非常小的小塊，變成私人所有之后，它對于城市建設所帶來的障礙，甚至一些無法解決的問題，在越南有非常典型的表現。所以，趙教授可以用越南的例子來反駁文教授。

　　我們過去30年最大的社會現象就是城市化，但是未來20年我們要面對另外一個問題就是城市化的后遺癥。城市化后遺癥，我發現的有三個大問題，其中有兩個是全世界普遍都存在的問題，有一個是中國所獨有的。

　　第一個問題，大都市病和城市居住困難、房價高漲的問題。毫無疑問，剛才陶教授也提到了這一點，包括文教授，今天也提到過，土地用途配置得不合理，確實是中國房價過高非常重要的一個原因。我們在北京這樣的城市也要保護耕地，這個確實是18億畝耕地紅線所導致的結果之一。這是第一個問題。

　　第二個問題，農村空心化的問題。在高速城市化之后，全世界都面臨過農村空心化的問題，包括在所有的大國當中人均耕地最少的國家日本也面臨過。日本在20世紀80年代的時候，農村地區出現了大面積的土地拋荒。我們未來面臨的農業生產問題絕對不是沒有耕地可用，而是有地沒人耕種。因為像日本人均耕地這么少的國家，在20世紀80年代面臨的主要問題也是土地拋荒，是農村沒有人了，這是第二個問題。

　　第三個問題，我們農村地區實際上現在已經出現了大規模的土地閑置，但是中國并沒有食品短缺，這說明在一些農產品的每畝產量上面，我們是超過發達國家的，這只能是通過化學品無節制的濫用來實現的。所以，食品安全問題，這也是城市化之后導致的問題。

　　這三個問題我覺得是未來20年中國在要面臨的極其核心的問題，而這三個問題都跟未來農業和農村的發展有非常大的關系。所以，我非常希望各位老師能花一點時間在這些方面。我本人接下來可能不僅要做一些研究，也會去做一些實際的事情，在這個過程當中我也希望得到各位的指點和支持。

　　（中國風景園林網注：作者為萬科集團首席研究員，本文為中國財富管理50人論壇舉辦的“產權安排與要素流轉——農村改革與城市化”內部研討會的發言）