中國內地樓市短期看空，長期看多，基本上已成為了現在的共識。短期看空，很容易理解，這是樓市限購的行政措施以及金融去杠桿共同作用之下的產物，缺少了金融杠桿、提高了買房門檻，自然會暫時遏制樓市的價格上漲。

　　不過，長期來看，中國的樓市為什么值得看多，并且，樓市在長期多頭的趨勢之下，格局是如何分布的。這些問題，都值得探究。

　　我們不妨從兩個基本指標來看樓市的走向。一是勞動人口結構，第二是城市化率。前者決定了什么人會有買房的愿望，后者決定了什么樣的城市能提供優質的房產以及附屬設施。

　　換言之，一是供給，一是需求。從這兩個方面來看，未來的房地產走勢和過去相比，有很多不同。

　　一、大城市越來越多，勞動力越來越少

　　有一個很流行的說法是：中國目前的城市化率已經較高，因此未來的樓市很難再出現過去十年那種高速增長。據官方統計，2016年底中國的城市化率水平為 57.4%，預計2020年將達到60%。

　　而與此相對的，剛需的數量并沒有隨著城市化的提升而升高，相反，中國的適齡勞動人口還在持續下降，因此，很難說未來的房價會有相應的需求面支撐。

　　根據第六次全國人口普查的數據推算，中國16歲以上人口峰值出現在2016年，為7.79億，但是增長率已經很明顯的逐年降低。從2011年到2016年，16歲以上人口的增長率從0.87%下降到0.05%。此后，16歲以上呈現負增長，預測到2050年，中國16歲以上人口將會縮減到6億左右。

　　如果我們排除掉退休的老年人口重新計算，數據所表現的衰退就更明顯。如圖表所示：中國16-59歲經濟活動人口在2014年開始進入負增長，其數量衰減的速度非?？?。預測在未來幾十年間將會持續下降，2050年將降到約4.88億。

　　中國的勞動力的缺口也將從2017年的-1.54%上升到2020年的-3%。而眾所周知，只有適齡勞動力才有意愿和有經濟能力買房。這個群體的規模在未來幾十年不斷衰減，意味著買房的需求將會驟減。

　　與此同時，中國的城市化進程也即將迎來飽和，但在達到飽和之前，還有一波瘋狂的土地開發。盡管新聞中頻頻報道，中國的樓市量價雙雙回落。但實際上，樓市的真實狀況一點也不冷清。

　　據統計局數字，中國內地房地產開發在2017年頭十個月增長7.8%，并且在三季度商業地產的投資熱情尤為高漲。其中辦公樓和商業營業用房投資分別增長5.4%和1.4%。

　　相關數據顯示，三年后的2020年，中國房地產投資交易總額或將達到2600億元，對比2016年將大幅增長45%。這當中，二三線城市的土地開發增量非常驚人。很多過去的小城市，未來將憑借土地開發發展為“大城市”。

　　從上面兩方面來看，購房剛需數量在減少，但是商業地產發還依然在加速，供給增加但需求減少，價格明顯就會下跌。勞動人口增長率與城市化增長率相背離預示著樓市拐點到來。但是，事實真的是這樣簡單嗎？

　　當然不可能這樣簡單。

　　實際上，我們所說的投資房地產是指已經投入市場、進入市場流通的房產，也可以廣義的理解為二手房。它們能反映出比較真實的市場供需價格。而存量房的價格取決于城市的實際經濟發展水平和對人才的吸附度。由于適齡勞動力逐年減少，因此，是不是可以說，年輕人的流向是哪里，哪里的房價就有增長的潛力呢？

　　這并不能一概而論?；\統的“年輕人”概念實際上混淆了低端勞動力和高端人才兩類人。雖然未來的中國是一個勞動短缺的國家，但并不意味著社會對低端勞動力的需求會增加。

　　實際上，根據《中國勞動力市場技能缺口研究》，目前技能勞動者數量占全國就業人員總量的19%左右，高技能人才僅占5%。去年，中國一共有1200多萬名高校畢業生求職，但不少雇主很難找到合適的人才，有70%的企業認為“大學生在校期間學到的知識實用性不強”，而求職者畢業半年內的離職率高達1/3。

　　因此，我們最近經常在新聞媒體看到的“多個城市掀起搶人大戰”之類的說法，并不準確，真實的情況是，越是大的城市，越是在剔除就業者，只留下精英和高技術人才，驅趕低端服務業者到次一級城市。以此形成城市間的人才“食物鏈“。

　　所以我們會在數據中看到，從2015年開始，上海的人口開始減少，而北京人口即將在20年來首次負增長，另外兩個一線城市深圳和廣州人口這些年來略有增加，數量并不多。

　　相反，大量無法在一線城市立足的求職者，被淘汰回到了二三線城市，美其名曰逃離北上廣。這種人才淘汰現象直接成了一些二三線城市這幾年人口逆轉，從人口輸出城市變為輸入城市。

　　說實話，房價的漲跌與低端勞動者沒有半毛錢關系，房價與高收入者和高凈值人士相關性更高。因此，僅僅參考勞動力的流向，并不能讓你正確把握房價的趨勢。

　　二、“再城市化”vs“逆城市化”：未來樓市的冰火兩重天

　　恰恰因為一線城市目前在驅趕低端勞動力，一線城市未來的房價增速，反而將會更快。

　　眾所周知，中國在全球價值鏈中的分工目前正從低附加值的出口加工業向高附加值的現代服務業轉變。這個調整結構的過程必然伴隨著各個城市的產業結構調整。城市定位的重新定義，必然構成新的對人才的吸引力。

　　剔除低端人口，留下高端人才，意味著第一輪的城市化已基本結束，之后，一線城市要想繼續保證其宜居程度和對要求更高的高端人才的吸引力，必然需要進行一場“再城市化”的過程，在以往的基礎上提供更好的社會公共設施和服務（尤其是數字化服務）。公共設施建設又會反過來增加城市土地房產的價值，推高房價。也可以說，哪里搶到了高端人才，哪里的房價才有增長潛力。

　　高端人才的產業分布與國家目前主推的新產業有直接關系。根據國家十三五計劃的發展戰略，未來的產業布局將集中于新信息技術、新能源汽車、生物技術、綠色低碳、高端制造等六大產業，以及AI、機器人(19.22 -0.10%,診股)、智能系統、虛擬現實等等十二大新興產業之上。

　　具體來說，國家將在東部地區打造國際一流的戰略性新興產業城市群，圍繞京津冀協同發展，加強京津冀經濟與科技人才聯動，形成輻射帶動環渤海地區和北方腹地發展的戰略性新興產業發展共同體；發揮長三角城市群對長江經濟帶的引領作用，以上海、南京、杭州、合肥、蘇錫常等都市圈為支點，構筑點面結合、鏈群交融的產業發展格局；以廣州、深圳為核心，全面提升珠三角城市群戰略性新興產業的國際競爭力，延伸布局產業鏈和服務鏈，帶動區域經濟轉型發展……

　　如果我們把以上這些產業分布情況在中國的地圖上挨個找出來，會發現其布局依然大致是遵從了傳統的三大城市群，再加上西部的四川（新制造業中心）和貴州（大數據中心）。但由于對于人才吸附能力的天然劣勢，西部兩地的房價恐怕不會因此有太大的增長。

　　“再城市化”的一個重點，就是建設目前方興未艾的所謂智慧型城市，即是通過信息技術手段來改善城市的狀況，提高城市的生活舒適度，具體而言就是大數據和物聯網帶來的便利度。

　　這個智慧城市的概念，如果玩得足夠好，其起到的作用恐怕并不會亞于當年的土地財政政策和城市化運動，其對于推高所在城市房價的作用將會是非常直接的。因為它從供給側直接改變了城市的整體宜居程度，實際上就是改善了所有樓盤的潛在宜居度和潛在價值。

　　可以說，“再城市化”的重點城市依然是傳統的城市群，相反，在很多的三四線城市，大搞開發的結果，是造成了當地的“逆城市化現象”。所謂逆城市化，即是指因為在原有舊城區新建新城，造成大量人口遷出，舊城區衰敗的現象。中國過去北方地區出現的“鬼城”現象，在將來可能會以“逆城市化”的新面目繼續出現。屆時，中國不同層級的城市間，房價差距會比現在更大。

　　未來十年的中國樓市必然是冰火兩重天，樓市冰火兩重天的背后，其實是人才結構的優劣分化，是地區間經濟不可逆的分化。