“看，好像在穿越！快來，再給我拍一張！”說話間，打扮新潮的“小姐姐”已將身子微斜，擺出一影頗有網紅風格的pose。鏡頭的背景是始建于明末清初巴洛克風格的勸業場，不遠處是星巴克甄選旗艦店。

　　“在二十年前，這里到處私搭亂建，人們稱之為‘七小’，小發廊、小旅館、小飯館……” 北京坊的總規劃師曹輝告訴中國城市報記者。

　　北京坊如今被視作城市更新的一個先行者。項目所處的大柵欄地區有600年歷史，是老北京的縮影，也是碩果僅存的幾個未遭文化斷流的歷史街區之一 。

　　經過十幾年的微循環改造，歷史老城煥發了新的國際生機：星巴克甄選店、MUJI酒店和全球首家24小時的Page one書店陸續進駐……與此同時，民國時期的建筑特色被繼續保留——排子胡同、謙祥益、鹽業銀行和交通銀行舊址、百年勸業場等，都在這里可以按圖索驥。

　　大柵欄地區是如何華麗轉身完成到“網紅打卡區”的蛻變？城市更新大潮來臨，又有哪些難點需要克服？記者近距離觀察。

　　十年開出歷史花朵：

　　北京新名片

　　“太辛苦了，像農民種地一樣，一種就是十幾年。” 當談及十年多的規劃歷程，曹輝這樣說道。

　　據悉，北京坊項目從2004年便著手拆遷騰退，直到2014年底才算真正意義上完成。

　　規劃設計上，相比其他類型的街區，歷史文化街區的規劃考慮的因素更多，要承受多方壓力、聽取各方意見，包括政府、規劃審批部門、公眾、文物保護者，以及被騰退的居民。

　　“如何以原創力量展示對城市形態的新思考和探索，如何在現代藝術中反映歷史情境的變遷，如何實現個性與包容、現代與傳承的完美結合，在當時這都是當時很棘手的問題。”曹輝說，他們最終通過集群設計的方式克服了這些困難。

　　“十多年才長出來，我們也不知道開出的花兒竟那么好！給了我們這么多驚喜！”談及北京坊的項目的成果時，曹輝欣喜地說。

　　廣安控股是北京坊背后負責開發運營的母公司。據廣安控股執行總經理王春艷透露，項目效益已超預期，目前招商已達90%，80%的店鋪已經開業。以星巴克甄選旗艦店為例，開業當月便取得全國銷售第一的業績。

　　值得注意的是，來自其內部的統計顯示，目前在北京坊消費的顧客中，有85%是在京常住人口——意味著昔日游客扎堆的大柵欄地區，逐步實現了由“游”到“購”的角色轉換。

　　“未來會以北京坊為標桿，結合地方傳統歷史文化，推出具有地方特色的‘坊’系列。”曹輝說，目前，其公司規劃中有西安的長安坊，黃山的徽州坊，以及北京坊二期項目。

　　不過在運營方看來，城市更新還有很多不能用貨幣衡量的成果。

　　“就在昨天，西廣場進行了一場文藝演出，這里會經常舉辦展覽和公益活動，我們想給市民以最高水平的生活體驗，而且基本上都是免費。”據介紹，北京勸業場周圍分布有三個主題廣場，為消費者提供戶外休閑的多元開放空間。

　　記者了解到，隨著今年9月底2018北京國際設計周設計拉開帷幕，更多的歷史文化街區項目開始加入城市更新的大潮，白塔寺更新計劃、法源寺更新計劃都位列其中。

　　扎堆“新風口” ，50強房企

　　或一半從事城市更新

　　“中國正在率先迎來城市更新的浪潮，保守估計其中蘊含的商機達數萬億元。”在2018中國城市更新論壇上，高和資本董事長、論壇主席蘇鑫預測，未來房地產行業上市50強中，將有一半會從事城市更新領域。

　　從上海新天地，到成都太古里，再到大柵欄北京坊，城市更新逐漸成為新風口。

　　9月27日，萬科以12.99億元的價格收購海南航空大廈，啟動城市更新。萬科集團高級副總裁劉肖透露，未來3年，北京萬科每年都會投入100億左右的投資用于存量改造，預計3年之后持有400-500億元的存量資產改造項目。

　　目前除萬科外，保利、融創、中國朗詩、佳兆等眾多企業都已加入到城市更新領域之中。

　　除了改造城市面貌，對于企業來說，在土地稀缺的大背景下，通過“更新”，也能帶來一定程度上的經濟收益。

　　戴德梁行北中國區項目及建筑顧問部主管陳彬指出，目前北京城市更新主要有：零售改辦公、酒店改辦公、酒店改公寓或養老公寓、工業項目改辦公園區，以及舊建筑的升級改造。

　　以位于北京CBD的海航實業大廈為例，“更新”后的物業租金從原來的10元/天/平方米，提升至13元/天/平方米，租金上漲了30%。

　　城市更新缺“金主”，

　　更缺“地主”

　　“中國在30年內走完了歐洲一百年的發展路程，大規模的城鎮化與舊城改造幾乎同時進行，城市更新是未來的發展趨勢。”住建部政策研究中心主任秦虹說。

　　她指出，北京、上海的城鎮化率已經達到86%以上，甚至一部分二線城市已開始進入依靠存量更新給予支持的新階段。

　　隨著城市更新市場的走俏，政府也在加緊“趕路”，設立相關職能部門，完善相關條例與法規。

　　2014年12月，廣州機構改革方案公布，將廣州市“三舊”改造工作辦公室的職責、市有關部門統籌城鄉人居環境改善的職責整合劃入廣州市城市更新局。此后，深圳、濟南城市等地相繼成立城市更新局。

　　掌握城市更新的技巧，對于企業和政府來說，都迫在眉睫。

　　以北京為例，隨著政策收緊，企業在京拿地的難度加大；同時在“四個中心”的定位下，核心區域的新增商業開發也迎來嚴控。

　　9月26日上午，北京市政府公布《北京市新增產業的禁止和限制目錄》（2018年版），針對東、西城區，特別提出禁止新建住宅類項目，只能通過棚戶區改造、老舊小區改造、文物保護區改造等形式。

　　按照目錄，北京東西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山，東、西、北五環路和南四環路以內，也禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目。

　　這意味著，“更新”將成為一門必修課。

　　由于前期投資較多、周期長、成本高，這對于企業而言是一種綜合考驗。一位業內人士對記者介紹，一些城市更新項目多數只能由資本雄厚的上市公司或國企承擔，而規模較小的企業只能望洋興嘆。

　　此外，土地中常涉及復雜的產權更迭，這也是城市更新遭遇掣肘的重要原因之一。

　　“我們收到甲方（業主）的房產，