2020年新春伊始，新型冠狀病毒肺炎疫情（以下稱“新冠病毒疫情”）向全國迅速蔓延，國務院和各地政府出臺了一系列應對和防范疫情的緊急措施。國務院辦公廳緊急發布了延長春節假期的通知，各地政府多啟動了重大突發公共衛生事件一級響應，并陸續發布延遲當地企業復工和學校開學的通知。以福建省為例，福建省政府辦公廳于1月29日發布《關于延遲省內企業復工的通知》，明確除涉及保障城市運行必需、疫情防控必需、群眾生活必需及其它涉及重要國計民生的相關企業穩定生產、做好服務保障外，其它企業不得早于2月9日24時前復工，房地產開發企業、施工企業也屬于上述應當延遲復工的企業范圍。本文主要從新冠病毒疫情對房地產企業交房、工程成本、房屋租賃方面的影響進行分析，為房地產開發企業應對本次新冠病毒疫情及后續工作開展提供參考。

　　新冠病毒疫情對

　　房地產企業交房的影響

　　為防控新冠病毒疫情，各地區采取的推遲建筑工地開、復工時間以及實施的交通管制、人員隔離等防控措施導致工人返工時間大幅延后且不可控，施工人力短缺，工程所需的重要設備、材料由于交通管制、嚴格的消毒措施限制等因素無法正常及時運輸到施工現場，無法正常施工，由此可能導致大批的房屋存在逾期交付的風險。

　　因新冠病毒疫情導致開發商

　　逾期交房的是否構成不可抗力

　　首先，按照有約定從約定的原則，若房地產企業與購房者簽訂的商品房買賣合同明確約定此類事件構成不可抗力，則依照合同約定，此次新冠病毒疫情構成不可抗力，房地產企業可以不可抗力為由主張免責。

　　若商品房買賣合同中并無相關明確約定的，是否構成不可抗力應根據實際情況進行分析。根據《民法總則》第180條及《合同法》第117條規定，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。《突發公共衛生事件應急條例》第2條明確突發公共衛生事件，是指突然發生，造成或者可能造成社會公眾健康嚴重損害的重大傳染病疫情、群體性不明原因疾病、重大食物和職業中毒以及其他嚴重影響公眾健康的事件。本次新冠病毒疫情與非典疫情同屬于《突發公共衛生事件應急條例》中規定的突發公共衛生事件。

　　最高人民法院《關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》（現已失效）第三條規定，（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。

　　廣東省高級人民法院協辦、北京市第二中級人民法院課題組在2003年第6期《法律適用》發表的《正確處理“非典”疫情構成不可抗力免責事由案件》一文中寫道：“要從嚴把握非典型肺炎疫情構成不可抗力免責事由的認定標準，即:非典型肺炎疫情作為一種不可抗力的客觀情況，必須發生在合同成立以后，履行以前。如果當事人一方在合同訂立以前發生非典型肺炎疫情，或者在遲延履行合同期間發生非典型肺炎疫情,不能認定為不可抗力。而且,非典型肺炎疫情作為不可抗力事件，必須影響到合同的正常履行。如果在合同履行中遇到非典型肺炎疫情，但并沒有導致當事人不能按合同履行，此種情況不能視為不可抗力。要嚴格甄別不可抗力事件，防止債務人借非典型肺炎疫情發作，以不可抗力為借口逃避合同義務。”

　　因本次新冠病毒疫情與2003年的非典疫情在各方面具有相似性，參考非典時期的司法解釋等規定以及相關案例檢索，新冠病毒疫情構成開發商延期交房的不可抗力需同時滿足以下條件：首先，新冠病毒疫情發生在商品房買賣合同簽訂之后，履行期限屆滿之前；其次，新冠病毒疫情的發生必須影響到合同的正常履行。若不滿足上述任一條件，則新冠病毒疫情不能構成不可抗力事件。

　　《民法總則》第180條規定，“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。”《合同法》第117條規定，“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。”

　　關于房地產企業應對逾期交房的幾點建議

　　結合上述分析，新冠病毒疫情認定為不可抗力免責事由有嚴格的條件限制及標準，且根據《合同法》第118條規定“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。”房地產企業主張新冠病毒疫情構成不可抗力而主張免責的，需承擔相應的舉證責任并采取相應措施防止損失擴大，筆者就房地產企業應對其可能存在的逾期交房情況，提出如下幾點建議：

　　1、核查與購房者簽訂的商品房預售合同。重點關注商品房預售合同涉及的簽約時間、交房時間、逾期交房違約責任、不可抗力的約定情況，合同有約定的優先適用合同約定。

　　2、及時向購房者發出關于受新冠病毒疫情影響延期交房通知書，或就延期交房事宜簽訂書面補充協議。根據《合同法》等相關法律規定，建議房地產企業結合本次疫情的防控情況及地產項目的具體情況，及時以書面形式通知購房者延期交房的原因和時間，履行法律規定的通知義務，以減輕給購房者造成的損失，并做好相關通知的簽收工作。若與購房者協商一致，雙方可就延期交房事宜簽訂書面補充協議，重新約定交房時間。

　　3、收集新冠病毒疫情構成不可抗力的證據。例如：政府通知延長假期、延遲復工的相關政府文件，施工企業停工通知、當地政府為避免疫情擴散要求停工的文件等等。如福州地區的相關文件包括但不限于《福建省人民政府辦公廳關于延遲省內企業復工的通知》、福建省住房和城鄉建設廳《關于做好房建市政工程節后復工工作的通知》（閩建電〔2020〕8號）、福州市住房保障和房產管理局《關于進一步做好房管行業新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控工作的緊急通知》等。

　　4、收集房地產企業因受本次疫情影響無法正常履行合同的證據。例如：施工承包方出具的項目延期施工的情況說明；施工企業人員因確診、疑似新型肺炎或密切接觸者而隔離救治的醫院證明；監理方出具的項目延期施工的監理日志；項目供應方出具的因受疫情影響無法按時供貨的證明；需要采購的材料是否存在疫區生產等。

　　5、根據項目情況，決定是否采取趕工等措施加快施工進度，以縮短逾期交付的時間。在本次疫情得到控制以后，建議房地產企業結合項目具體情況，考慮是否采取趕工等措施加快施工進度，以最大程度減少給購房者造成的損失和影響。建議保留采取相關措施的證據材料，如與施工單位達成的書面協議、支付的趕工費憑證、簽證單等。

　　6、及時測算延期天數、免責天數及合同約定的逾期交房違約金數額。如后續與購房者就延期交房問題產生糾紛，開發商可以以此作為損失評估依據和溝通談判參考依據。

　　新冠病毒疫情對

　　房地產項目成本的影響

　　根據新冠病毒疫情的發生及防控情況，本次疫情勢必在一定程度上影響房地產工程項目，導致施工成本增加，進而導致房地產企業受到損失。

　　房地產企業就疫情導致的

　　工程項目損失、費用的承擔范圍

　　根據2017版《建設工程施工合同（示范文本）》（GF—2017—0201），不可抗力是指合同當事人在簽訂合同時不可預見，在合同履行過程中不可避免且不能克服的自然災害和社會性突發事件，如地震、海嘯、瘟疫、騷亂、戒嚴、暴動、戰爭和專用合同條款中約定的其他情形。本次新冠病毒疫情突發無法事先預見，且不可避免、不能克服，屬于建設工程施工合同示范文本中約定的不可抗力。不可抗力屬于法定免責事件，對發包人和承包人雙方來說，因發生不可抗力事件，導致施工合同部分不能履行、不能完全履行、或不能及時履行的，可以部分或全部免除責任，但并不意味著雙方所有的損失均由發包人承擔。

　　關于發、承包雙方就不可抗力導致的損失、費用承擔問題，若施工合同有特殊約定的，按照雙方的約定承擔。若合同中無特殊約定的，參照2017版《建設工程施工合同（示范文本）》通用條款第17條的規定，不可抗力引起的后果及造成的損失由合同當事人按照法律規定及合同約定各自承擔。對于不可抗力導致的人員傷亡、財產損失、費用增加和工期延誤等后果，如合同無特殊約定參照2017版《建設工程施工合同（示范文本）》及《建設工程工程量清單計價規范》（GB50500-2013）相關規定，一般由合同當事人按以下原則承擔：

　　（1）永久工程、已運至施工現場的材料和工程設備的損壞，以及因工程損壞造成的第三人人員傷亡和財產損失由發包人承擔；

　　（2）承包人施工設備的損壞由承包人承擔；

　　（3）發包人和承包人承擔各自人員傷亡和財產的損失；

　　（4）因不可抗力影響承包人履行合同約定的義務，已經引起或將引起工期延誤的，應當順延工期，由此導致承包人停工的費用損失由發包人和承包人合理分擔，停工期間必須支付的工人工資由發包人承擔；

　　（5）因不可抗力引起或將引起工期延誤，發包人要求趕工的，由此增加的趕工費用由發包人承擔；

　　（6）承包人在停工期間按照發包人要求照管、清理和修復工程的費用由發包人承擔。

　　小結：對于因本次新冠病毒疫情造成工程停工的相關損失及費用等，原則上應由房地產開發企業及施工單位合理分擔。房地產開發企業一般僅就工期延誤造成的成本費用承擔責任（不包括承包人利潤損失）：如因疫情停工期間必須支付的工人工資、疫情期間增加的人工費；因疫情引起的工期延誤，發包人要求趕工情況下增加的趕工費用；承包人在因疫情停工期間按照發包人照管、清理和修復工程的費用；因疫情導致的材料價格上漲、物流成本增加；因疫情所致工期延長造成的材料、機械設備費用等的增加等。

　　關于房地產企業應對工程項目損失的建議

　　筆者就新冠病毒疫情的防控及房地產項目后續的工作開展向房地產企業提出如下建議：

　　1、嚴格按照國家以及各地政府的政策要求，做好疫情的防控工作。

　　2、及時與施工單位就復工時間、工期順延、停工期間的費用、損失如何分擔以及如何支付問題進行協商，并保留雙方協商所形成的各類簽證記錄、會議紀要、證明材料等。

　　3、及時審核施工單位就本次疫情所提出的索賠申請并進行答復，應注意施工合同中關于索賠審核期限及逾期答復視為認可（如有）的約定，如2017版《建設工程施工合同（示范文本）》通用合同條款第19.2條約定，“發包人應在監理人收到索賠報告或有關索賠的進一步證明材料后的28天內，由監理人向承包人出具經發包人簽認的索賠處理結果；發包人逾期答復的，則視為認可承包人的索賠要求”。

　　4、采取適當措施降低損失。根據《合同法》及《建設工程施工合同（示范文本）》規定的減損義務，不可抗力發生后，合同當事人均應采取措施盡量避免和減少損失的擴大。建議房地產企業應積極與施工企業協商采取適當措施降低經濟損失，監督、協調施工單位做好延期復工通知、施工人員安置、機械設備、施工現場的保護工作以及施工設備、材料的采購等工作，以減少損失。

　　5、雙方不能達成一致意見的，如可能產生項目長期停滯、進一步擴大損失，則可以考慮解除合同，并依合同約定進行工程結算及損失處理。

　　新冠病毒疫情對房地產

　　企業房屋租賃的影響

　　受新冠病毒疫情影響，福州市人民政府印發《關于幫助中小微企業應對疫情共渡難關若干措施的通知》“對承租我市〔含縣（市）區、高新區〕國有資產類經營用房的中小微企業以及個體工商戶，2020年2月份房租（含攤位費）免收，3月份、4月份房租（含攤位費）減半。對租用其他經營用房的，鼓勵業主（房東）為租戶減免租金，具體由雙方協商解決。”另外，借鑒2003年《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》（現已失效）中：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。”的規定，并結合非典時期的相關法院案例，可以看出，大部分法院支持按照公平原則適當免除租金。

　　關于承租方是否可以一律以發生本次新冠病毒疫情為由向出租方主張減少或免除相應租金，筆者認為應結合租賃房屋的租賃用途、租賃期限以及本次疫情對租賃合同的影響等具體情況進行分析：

　　第一，居住型的房屋租賃合同，承租人不應以發生疫情為由，解除、變更合同，或者要求減免租金。原因在于，疫情并不影響房屋的正常居住使用，除非由于疫情的發生，房屋喪失了使用功能，或因開發商的原因導致承租人無法正常使用租賃房屋，承租人才可主張要求減免租金。

　　第二，對于經營性的房屋租賃合同，要考慮租賃房屋的租賃期限長短，疫情一般是階段性的，長期租賃合同受疫情的影響較小，不會對承租人造成根本性的影響，因此，長期租賃合同的承租人無權解除合同，是否可減免疫情期間的租金，需視疫情的影響而判斷。

　　第三，要結合本次疫情對承租人的經營活動造成的影響進行判斷，如果承租人的經營活動受疫情影響明顯（如酒店、餐飲、展覽、游樂等租賃項目），甚至因本次疫情導致合同目的無法實現的，如產生爭議，法院一般會結合具體情況給予一定租金減免；對于辦公用途的房屋，需視疫情對承租人辦公的影響，法院亦可能視情況酌定予以部分減免；而用于倉儲、藥店、超市等用途的房屋，一般受疫情影響較小，承租人減免租金的主張可能無法得到法院支持。

　　新冠病毒疫情仍在繼續，除上述分析的事項外，本次疫情還將對房地產企業的經營、銷售等方面產生巨大的影響。我們建議在疫情面前，房地產企業應加強企業內部及項目部的防控，及時關注政府部門出臺的應對措施及扶持政策，注意疫情帶來的項目建設及履約風險，及時進行處置應對，我們相信，在中央統一部署下，全國人民萬眾一心、眾志成城，必將迅速遏制疫情擴散，恢復正常生產生活秩序。