隨著中國城市化進程的加快，進入二十一世紀之后，中國城市化人口比例逐年提高，2015年城市化人口已超過56%，各地政府為了實現土地財政，促進住宅地產的銷售，特別是縣一級的政府為了從農民宅基地上獲得建設用地指標，對農民的村莊實現帶有一定程度強制性質的撤村并鎮工作，大搞所謂社會主義新農村建設，主動放松農民進城的戶口政策，除了北京、上海等特大城市之外，基本上取消了戶籍控制。農民進城已經基本上掃清了法律、制度障礙。

　　但是，市民下鄉仍然存在《土地管理法》等制度門檻。“農地農民有，農地農業用”的政策，一方面降低了土地利用效率，一方面限制了市民進入鄉村居住的權利。“農地農業用”的政策，還與中共中央2015年和2016年連續兩年發出的一號文件要求農村要一二三產融合發展的改革精神相背離。2015年中央一號文件明確要求“推進農村一二三產業融合發展。研究制定促進鄉村旅游休閑發展的用地、財政、金融等扶持政策”；2016年中央一號文件清楚地指出，要“著力構建現代農業產業體系、生產體系、經營體系，……一二三產業融合發展”。農村要一二三產融合發展，但農業用地卻不得進入第二、第三產業，這個政策制度的成本嚴重制約了農業離開農地、轉型進入其他更高產業的渠道。

　　《土地管理法》規定各省必須保證80%的基本農田不得用于非農使用，完全忽視城市化水平在沿海地區、中部地區和西部地區的客觀差異，違反基本的地理學規律，嚴格限制北京、上海和蘇南的農業用地轉為建設用地，人為導致這些地區的市民住房價格的天價上漲。這些制度方面的人為成本高企，嚴重阻礙了我國正常的符合經濟發展規律的城市化進程和廣大國民幸福指數的增加，是屬于需要盡快修改完善的問題。

　　與此落后政策相呼應，馮驥才先生提出的不讓農民進城留在鄉村，不讓市民進村置業民宿，基本上屬于傳統落后的思想觀念，違反了國民自由遷徙權、擇居權的普世價值，我們應該清醒地認識到這種意識的危害，與民作對，不會如愿。

　　農民進城是大勢所趨，那么農民可不可以將自己的土地或宅基地轉讓給城里來的市民？這個要從物權法的規定來講。不久前（2016年11月4日），中共中央、國務院剛發布《關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》。《物權法》第二條指出：物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。農民的土地和宅基地法律規定屬于以村集體為核算單位的農民集體所有（不屬于國家也就是各級政府所支配）。《土地管理法》第八條：農村和城市郊區的土地……屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。那么根據《物權法》規定，農民可以通過集體表決形式出租、出售自己的宅基地。但是《農村土地承包法》卻與《物權法》的規定相沖突，前者第四條規定：“農村……承包地不得買賣”；《土地管理法》第六十二條規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”；第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”?？梢钥闯?，《土地管理法》和《農村土地承包法》對農民土地的限制實際上與《物權法》所賦予的排他性“所有權”、“用益物權”和“擔保物權”的利益相沖突的。農民不能根據自己的意愿行使法律賦予的土地物權，“一戶一宅”加上“拆舊建新”制度，不僅破壞了大量美麗鄉村，同時也碾碎了多少夢想回歸鄉村、尋求鄉愁的城市居民的希望。

　　農民不是農奴，他們有進城與返鄉的自由遷徙權；農地不是牢獄，農民有自由使用土地進行產業升級的天賦權利。

　　同樣，市民進入鄉村置地建立自己的第二住宅，既是國際上城市化發展趨勢和歷史經驗，也是市民自由遷徙自由擇居的基本人權。