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中國第一高樓上海中心建造計劃出爐始末(圖)
未來的“上海中心”被金茂大廈、環球金融中心、中銀大廈等環抱其中 “欲與天公試比高”的驅動力下，商業社會里的通天塔——一座比一座更高的摩天大樓在不斷豎起。5月底，上海新的“第一高”方案確定——580米的“上海中心”，被設計成盤旋上升的龍形。 “金三角”的新高度 如同一條盤旋上升的巨龍，龍尾在頂部上翹。剛剛確定中標的美國Gensler建筑師事務所對其“上海中心”設計的描述是:“它的三角形體順時針方向盤旋上升至頂端，強化了上海作為中國現代化引擎的國際城市的動感意象。” “'龍形'方案很討巧，呼應中國人對龍的情結。”一名建筑師評論說。這讓Gensler在最后一輪戰勝了競爭對手——建筑大師諾曼·福斯特和他的“尖頂型”方案。諾曼·福斯特的方案如一只摩登“竹筍”破土新生，但建筑只依賴3個支撐點承載，對施工方考驗很大。“龍形”的優勢還在于，頂端可以借由天線進一步“長高”。 “上海中心”所在的Z3-2地塊位于小陸家嘴核心區，被金茂大廈、環球金融中心、中銀大廈、東方明珠環抱其中。幾年來，這里只是個臨時的高爾夫練習場和附近高樓的停車場。今年初，一波三折的Z3-2地塊最終確定了業主，上海中心大廈建設發展有限公司注冊資本為54億元，由上海市城投公司、陸家嘴股份公司、市建工集團三方合資成立，分別占股51%、45%和4%。隨著這座580米的第一高樓預期于今年12月拔地而起，2014年竣工，“這里將是陸家嘴乃至上海經濟發展的下一個引擎”。 “上海中心”并不是突如其來的，它最初的建造計劃要追溯到15年前。據1993年制定的《上海陸家嘴中心區規劃設計方案》，金茂大廈、環球金融中心所在地以及陸家嘴Z3-2地塊，將建設3棟超高層的標志性建筑，形成“品”字形布局，打造核心區“金三角”。 當年建造摩天大樓的原始動力并非是節約用地。上海現代設計集團華東規劃建筑設院副院長李東君參與了1993年陸家嘴中心區的規劃，李東君記得，當時凱文·林奇的“城市意象”理論正流行:“城市形象源于公眾印象的第一感覺，是個別意象的疊加。城市設計的標準在于易讀性和印象性。”巴黎拉德方斯的大拱門又剛建成，更強化了這一理論。小陸家嘴的標志在哪里？李東君說，當時強調突出兩個點，一是東方明珠，另一個是中央綠地和核心高層。而在考察了各國的CBD后規劃小組成員們發現，美國有中央公園，英國有海德公園，上海也應該有一大片中央綠地。就這樣，一邊是10公頃的綠化，另一邊是3棟360米到400米的超高層，“3棟高樓像是種在花園里的”，“這一陰一陽，也暗合了中國的太極文化”。 3棟摩天大樓作為小陸家嘴的“認知地圖”，不僅是形態上的，也是土地價值上的。李東君說，他們希望借此實現對土地價值的動態控制。陸家嘴被規劃為從內到外3個圈層:核心層為360到400米的超高層建筑，中層160到200米高的建筑，外層100米左右高度的建筑。 一開始摩天大樓計劃是兩棟，后來覺得量上可能不夠增加到3棟，而且“兩個成對，三個才能成群”。隨著1999年420米的金茂大廈、今年492米的環球金融中心的建成，摩天大樓“金三角”計劃已經完成了2/3。不容忽視的一點是，超高層大廈的建造會加劇本已嚴重的上海地質沉降。據不完全統計，目前上海高層建筑超過4000多幢，其中100米以上超高層建筑就有1000多幢，上海每年正在以1.5厘米的速度下沉。尤其是在陸家嘴，地面年均下沉3厘米，而金茂大廈附近平均下沉達6.3厘米。 在這一背景下，2003年上海出臺了《上海城市規劃管理條例》，規定上海城市規劃中要“雙增”——增加公共綠地，增加公共活動空間;“雙減”——減少建筑容量，減少高層建筑。將嚴格執行住宅樓容積率2.5以內、寫字樓容積率4.0以內的標準。這一規定被視作對超高層建筑的限制令，或許“上海中心”將是10年內上海的最后一棟摩天大樓。 正如預期中那樣，摩天大樓將在陸家嘴的核心呈三足鼎立之勢，讓人始料未及的是高度。3棟樓在方案中分別被設定為88層320米、96層340米和100層360米，但在實際建設中，3座摩天大樓都沖破了高度限制，而且一棟比一棟高，努力在它們的時代攀登“第一高”的峰頂。 奢侈的圖騰 金茂大廈的88層是浦東不可不去的觀光點，它無可比擬的高度讓70元的高額票價也似乎有了充分理由。站在一秒上升9.1米的高速電梯里，整個上升過程在45秒內就可完成，讓人又遺憾又贊嘆。站在這個高度，無論是從500美元一平方米的玻璃幕墻向外看，還是向內俯瞰建造在53層以上的五星級凱悅飯店，都有一種頭暈目眩的感覺。某一個方向的玻璃幕墻上標注“人民廣場:4公里;羅馬:8700公里”。人民廣場是即時可見的，于是仿佛羅馬也就在腳下了。 在上海對高度向往了l50年之后，金茂大廈將此做了一個暫時的終結。這一高度是如此動人，然而，這一高度的代價是什么呢？ 上海建筑設計研究院與SOM合作金茂大廈的結構設計，該院總工程師顧嗣淳對記者說，摩天大樓的重量巨大，如何將其可靠有效地傳遞至地基上是一個首先要解決的問題。金茂大廈遇到的第一大難題就是上海的軟土地質條件，200多米深見不到巖層，而樁基不僅要有足夠的承載力來承擔大廈的重量，更重要的是必須控制地基變形。因此，金茂大廈的樁打得密且深，主要靠摩擦受力。控制沉降是7厘米，現在金茂6.5厘米的沉降還在限度之內。金茂解決的另一大問題是結構體系。顧嗣淳說，隨著高度的增加，摩天大樓必須增加“有效寬度”以增加其抗側剛度。金茂所采用的方法是“伸臂桁架”，從下到上有3道加強層，每層8個伸臂桁架，這也是國內在超高層建筑中首次采用這一技術。此外，摩天大樓受到的水平風力非常大，要通過風洞試驗來了解它所受的風荷載及風作用下的振動，控制水平位移及晃動的加速度，使居住在大廈中的人不會有不舒適的感覺。 “超過40層，高樓的造價會陡增。”美國SOM建筑師事務所中國區總裁周學望對記者說，建造摩天大樓的關鍵不是技術，而是資金。高度早已不是問題，建筑師們現在完全可以建1000米以上的高樓，但超高的大樓需要極堅固的材料和深入地下的結實地基，這樣的大廈動輒要花費上億美元。橫空出世的金茂大廈就花了5.4億美元，在當年是一筆龐大的支出。隨之而來的是高昂的運營維護成本——“金茂開門100萬”，每天的運營費用都在100萬元左右。 到了第二座樓——2008年剛剛落成的環球金融大廈，技術和高度都更進一步。早在1993年，日本森大廈株式會社董事長森稔就回應當時的浦東新區管委會主任趙啟正說:“讓我來造第二座摩天大樓吧。”環球金融中心由KPF建筑師事務所設計，整個建筑包括地下購物場所、3層的會議中心、70層的商務辦公區，以及擁有180間客房的柏悅酒店。大廈最頂端是一個梯形開口，那是能讓人產生暈眩感的觀光天閣。按照1997年建造之初的規劃，環球金融中心高460米，這在當時已經是世界第一高樓的高度。然而，亞洲金融危機爆發，而到2001年“9·11”事件進一步打擊了建造摩天大廈的信心。而“太陽旗”的爭議又讓設計反復修改，頂部圓形改成了梯形。施工停滯了6年。 重新開工后，環球金融大廈強化了抵御可能發生的恐怖襲擊的能力。顧嗣淳說，比起金茂大廈，環球金融大廈又在伸臂桁架之外加了外圍的斜撐，而且在國內首次加入了兩個“風阻尼器”。當強風來臨時，通過計算機控制裝置內部重約150噸的配重物體，可抑制建筑物因強風引起的搖晃。而在它停工期間，臺北已經建成了480米的101大廈。于是環球金融中心從460米加高至492米，暫時性地贏得了世界第一高的競爭。 現在，世界第一高已經讓位給迪拜塔，而它的最終高度仍是個秘密。中國第一高的上海中心也迫不及待地在金茂大廈、環球金融中心旁邊修建，高昂成本的高度競爭永遠沒有終點。 摩天大樓早已被證明是不經濟的。它們永遠是昂貴的，它們永遠是額外的。現在它們正從美國傳導到亞洲，在某種意義上，它暗合了這一發展階段的社會心理。上海市城市規劃院城市規劃二所所長王嘉漉對記者說，上海人在中環內都能看見金茂大廈和環球金融大廈。就像他住在浦西濰坊新村的外婆，每天炒菜時都能從廚房窗口望見這兩棟高樓，就覺得對生活充滿了信心。 需要更多摩天大樓嗎？ 作為金茂大廈的設計方，SOM自1999年金茂建成之日就把辦公地點設在里面，但去年也搬到了浦西的新創意園區八號橋。周學望說，目前這一地區對那些在這里工作、居住的人頗為不便。每天早晨8點前都要趕著過延安路，不然就堵得出不來，而8點鐘后出租車就不讓走了。地鐵是另一種選擇，但上下班高峰人滿為患，而且地鐵口設在中國銀行，從那里走到金茂大廈至少要15分鐘。趕時間的白領為節省路程，甚至不顧危險，貼著復興路隧道幾十厘米寬的邊沿穿行。 樓與樓之間被割裂了。周學望說，這部分是由于被建筑規范捆住了手腳。比如金茂在建時，規定要有自行車停車空間，但幾年后就沒用了。金茂大廈與環球金融大廈之間隔著世紀大道，這條路有100米寬。建筑師伍德說:“規劃浦東時，石油價格是每桶30美元，而且中國的決策者完全被汽車給迷住了。最初設計時的所有假設都過時了。” 李東君說，規劃時過于強調“明信片式”的形象展示，建筑個體一棟棟冒出來了，但交通、商業等城市功能并未完善，埋下了隱患。比如，當年曾設計了地上、地下雙層環狀交通體系，但因財力和樓宇間協調的問題，未能實施。3棟摩天大樓與那塊10公頃的中央綠地之間，隔著寬闊的世紀大道，于是，這個“種植高樓的花園”更像是擺設。 最近，針對各交通體系間的割裂，市政部門決定在這一區域修建步行通道網絡和連接各個大廈的觀光平臺。仲量聯行亞太區董事陳立民認為，這樣把樓與樓串起來，就像門戶網站，才能形成良性循環。森稔說，他正與政府合作開展一項計劃，即以上海環球金融中心為基礎，修建一個類似于日本表參道丘的零售區，而且提議修建連接各大廈的步行區，并且為之配套餐廳、商店、公園。 陳立民1994年第一次來到浦東，當時這里還是一片荒地。上海市政府給了浦東15%的稅收優惠，而且規定，凡是外國金融機構要進入上海，都要在陸家嘴設立至少1000平方米的辦公空間。2002年這一政策取消，但已無一家金融機構離開，金融區的臨界規模已經形成了。在他印象中，陸家嘴最大的波折是在亞洲金融危機時。金茂大廈恰在1999年1月1日建成，而且一推出就是12萬平方米，猶如重磅炸彈，受市場沖擊很大。它可謂“生不逢時”，原本要于1998年8月8日建成的88層大廈推遲，也從世紀大道1號改叫2號。在此之前，上海已經連續3年供過于求，1997年平均每平方米每天租金0.8美元，1998年是0.4美元，1999年最慘，0.2美元。陳立民說，他清楚記得，金茂大廈的第一單就是他幫著拉來的，康柏電腦以每平方米每天0.35美元租下了金茂36層2500平方米的面積作為總部。康柏對金茂來說猶如救命稻草，它也得到了很大優惠，一年中差不多有半年是免租的。當年的租售狀況不好，金茂不得不租給華為這樣的公司，盡管其睡袋牛仔褲文化與金融氛圍格格不入。 金茂大廈似乎也沒逃脫那個“摩天大樓指數”的詛咒——“摩天大樓蓋好之日，就是經濟衰退之時。”這一現象雖無科學依據，但有其內在邏輯:一般情況下，政府寬松的貨幣政策往往會鼓勵一些大型項目的產生，而在項目完工之前，通常政策就已經開始緊縮，因此破紀錄的摩天大樓工程往往能夠用來預測經濟危機的發生。陳立民說，環球金融大廈目前也不容樂觀，今年也是金融形勢不好的一年。據他觀察，環球金融大廈正式推向市場的日期已經兩次推后，先是要推到4月1日，現在又要推到8月1日。它面臨時代金融中心、未來資產大廈等老對手的競爭，也要面對幾個新對手，高寶大廈、渣打銀行等。無奈它一棟樓就有將近23萬平方米，相當于上海平均每年的新增供應量——40萬平方米的一半。 什么樣的公司需要摩天大樓呢？陳立民說，一般是兩個極端，要么是高端的金融服務機構，要么是小型公司，而又以后者居多。大公司的進駐往往來自摩天大樓業主的需求，它們最初會去找些主力租戶來支撐大樓品質，像康柏這樣的公司。而客戶方更迫切的往往是些名不見經傳的小公司，比如2000年江西的“匯仁腎寶”，它當時并不出名。那個老板找到陳立民，二話不說，“幫我談金茂吧”。他與金茂副總裁當場就敲定了合約，十分爽快。 陳立民說，2000年網絡泡沫市場開始回暖，到現在是過去十幾年來空置率最低的年份，浦東空置率不到0.8%。但未來再多一個摩天大樓，又是一個巨人，多少都會供過于求。一旦空置率達10%，就相當于別人一棟樓在空轉。況且，金茂建了7年，環球建了14年，上海中心會5年竣工嗎？摩天大樓受到的影響因素太復雜了，無法預測建成之時的市場。 摩天大樓為其不可一世的高度，也往往在品質上做一些折中。比如垂直電梯多，核心筒占空間大，要在漂亮的轉角處做電梯槽，犧牲掉玻璃空間。這樣一來，含金量反而不如一棟不大不小的樓。陳立民認為，除非若干年后，跨國企業愿把總部放在上海，為企業形象把經濟利益放在其次，才會不遺余力搶占摩天大樓。
編輯：royal |
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