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新樓競逐昆明第一高 高層住宅將是城市建設(shè)主流
當(dāng)你坐在飛機(jī)上或站在西山上觀看昆明，你會發(fā)現(xiàn)城市的天際線是平的。未來的昆明會不會像紐約曼哈頓一樣擁有摩天大樓群呢？答案是肯定的。最近，關(guān)于昆明“第一高樓”的字眼頻頻見諸報(bào)端：從江蘇商人擬投資42億元在昆明建摩天樓，到吹簫巷欲建225米第一高樓，再到白塔片區(qū)欲做中央商務(wù)區(qū)的次中心，及傳聞中的208米昆鋼科技大廈公示亮相后縮水為30多層，昆明人對“第一高樓”充滿了渴望。 CBD啟動引開發(fā)商爭相出手 隨著昆明中央商務(wù)區(qū)（CBD）的概念規(guī)劃方案征集啟動，高樓之爭也浮出水面。市規(guī)劃局于去年11月20日發(fā)出公告，對城市中央公園和CBD核心區(qū)兩個(gè)地塊進(jìn)行概念規(guī)劃方案征集工作。 據(jù)市規(guī)劃局辦公室介紹，城市中央公園片區(qū)主要包括震莊、東風(fēng)廣場和興仁街3個(gè)組團(tuán)，其西靠盤龍江，東接北京路，北到人民路，南至金碧路。CBD核心區(qū)片區(qū)主要包含市人大、市政府機(jī)關(guān)、市中醫(yī)醫(yī)院及周邊地塊，北到東風(fēng)路，南至尚義街，東到白塔路，西至北京路。中央公園片區(qū)和CBD核心區(qū)內(nèi)擬建設(shè)尚義街66層摩天樓、吹簫巷225米高樓、白塔片區(qū)百米“七彩之門”、西昌路昆鋼科技大廈4座百米以上的高樓。 公告顯示，市規(guī)劃局將根據(jù)本次概念規(guī)劃方案征集的結(jié)果，優(yōu)化以上兩片區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，只有參加本次方案征集的投資建設(shè)單位，才有資格參加下一步土地公開招、拍、掛。而參加本次規(guī)劃方案征集的投資建設(shè)單位須有意向參加以上兩片區(qū)或其中一個(gè)片區(qū)的建設(shè)，須擁有在國內(nèi)省會城市或計(jì)劃單列市參與城市CBD綜合開發(fā)實(shí)例經(jīng)驗(yàn)，還須結(jié)合自身的企業(yè)經(jīng)營特色，提出完整的規(guī)劃、建設(shè)、營銷方案。 一石激起千層浪。短短不到1個(gè)月時(shí)間，共有9家單位參加投標(biāo)，他們分別是云南俊發(fā)地產(chǎn)有限公司、保利云南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大連萬達(dá)集團(tuán)昆明萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司、嘉華集團(tuán)、云南江東房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、嘉里建設(shè)有限公司、盛高置地（控股）有限公司、金融街控股股份公司、華潤集團(tuán)有限公司。 “第一高樓”要攀300米？ 去年12月28日，參加方案匯報(bào)會的企業(yè)各亮絕活，一個(gè)個(gè)超高建筑規(guī)劃方案令人耳目一新。據(jù)參與匯報(bào)的本土一家地產(chǎn)商介紹，他們規(guī)劃中央商務(wù)區(qū)主要以現(xiàn)代金融辦公為主，設(shè)計(jì)了一座50層的標(biāo)志性建筑，250米高，單層建筑面積2000多平方米；同時(shí)結(jié)合城市廣場開辟地下空間，與未來的城市快速軌道交通系統(tǒng)接軌。據(jù)了解，在CBD范圍內(nèi)，有的設(shè)計(jì)方案為最高限高300米，還有80、120、180、200米不等的建筑群。 在今年的政府工作報(bào)告中，市長張祖林明確提出，2008年，昆明將啟動CBD建設(shè)，積極推進(jìn)分、次商務(wù)中心建設(shè)。市政府下一步將通過土地公開拍賣的方式，“成熟一塊，引進(jìn)一個(gè)投資開發(fā)商，開發(fā)一塊”，打造昆明新城市形象。 一般而言，CBD應(yīng)具備以下要素特征：城市的功能核心，經(jīng)濟(jì)、科技、文化、商業(yè)等高度集中；交通便利，人流、車流、物流巨大；白天人口密度最高，夜間人口數(shù)量變化最大；位于城市黃金地帶，地價(jià)最高；高樓林立，土地利用率最高。許多國際大都市都形成了相當(dāng)規(guī)模的CBD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環(huán)等。可以說，CBD就是一個(gè)城市的心臟。 一批有實(shí)力的開發(fā)商加入到昆明CBD的開發(fā)中來。今年5月14日，昆明市招商引資考察團(tuán)參觀南京金鷹國際集團(tuán)公司時(shí)，其董事長王恒表達(dá)了有意參與昆明CBD的規(guī)劃設(shè)計(jì)與開發(fā)工作，希望能為東風(fēng)廣場·盤龍江地段附近設(shè)計(jì)一座350米高的“第一高樓”，使之成為昆明市的地標(biāo)。 7月23日，另一位江蘇商人——江蘇天地集團(tuán)、東方投資集團(tuán)董事局主席楊休來昆考察，立即盯上了尚義街的拆遷改造。這個(gè)項(xiàng)目正好位于昆明CBD的核心區(qū)，楊休擬在此投資42億元建設(shè)高度在200米以上、66層的地標(biāo)性超高建筑。他曾一度對媒體透露出開工時(shí)間表，表達(dá)強(qiáng)烈參建昆明CBD的意向。 集約化用地醞釀規(guī)劃變革 從已公開的片區(qū)規(guī)劃和已啟動的改造項(xiàng)目看，越來越多的高樓將矗立在昆明人身旁。昆明風(fēng)之鈴市場調(diào)查機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理陸韜認(rèn)為，城市發(fā)展到一定程度，土地資源越來越稀缺，只能選擇向上謀求更大的發(fā)展空間。“昆明人的住房習(xí)慣以多層為主，近幾年隨著小高層、高層的出現(xiàn)，老百姓漸漸接受了這種向上發(fā)展的住房模式。”對二環(huán)路內(nèi)的改造項(xiàng)目和中央CBD，他承認(rèn)，由于拆遷成本巨大，只有按相關(guān)要求建高樓，收益才有保證。 他表示，新的《昆明城市總體規(guī)劃修編》對在主城區(qū)提高建筑容積率，降低密度，增加城市公共綠地和公共空間形成共識，這就意味著以前見縫插針的，高密度、低容積率的平面城市街區(qū)將發(fā)生根本變化。 這一理念的變革，暗合了省政府最近出臺的《促進(jìn)節(jié)約集約用地意見》。該意見明確提出，建立對各地節(jié)約集約用地情況評價(jià)考核制度和激勵機(jī)制，只要符合規(guī)劃、不改變土地用途，利用存量土地進(jìn)行建設(shè)、提高建筑容積率的，可減免城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)，工業(yè)用地不再增收土地價(jià)款或提高租金。“這意味著今后的城市建設(shè)中，高樓、高層住宅將是主流方向。” 建高樓須攻克6難關(guān) 云南省規(guī)劃院城市景觀所所長、國家注冊規(guī)劃師姜耀維說，隨著國家和地方集約節(jié)約用地政策的不斷深化，今后昆明市利用有限土地建立起來的高樓將會越來越多。但與此同時(shí)，建設(shè)高樓也會帶來種種問題，需引起政府規(guī)劃部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高度重視。 首先，昆明是個(gè)旅游城市，建設(shè)高樓只是節(jié)約土地的選擇，而不是昆明與外地比拼的一種手段。必須清醒地意識到，高樓泛濫的昆明將失去自己的特色。 其次，昆明地處高原，海拔達(dá)到1800多米，含氧量本來就比平原少。樓層蓋高后，頂部樓層可能會出現(xiàn)缺氧問題，人和設(shè)備的供氧解決方案應(yīng)在建設(shè)方的規(guī)劃中予以充分考慮。 第三，昆明處于地震斷裂帶。高樓在建設(shè)之初就應(yīng)在這方面多做文章，鋼筋和水泥都要使用高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品。 第四，昆明并非隨處都可建高樓，應(yīng)視具體位置的地質(zhì)結(jié)構(gòu)而定。如西、南市區(qū)因緊鄰滇池，地基較軟，就絕對不能建高樓。 第五，樓房建到15層后，每增加3層，成本就會翻倍。建高樓要比建普通樓房花更多的錢，高樓建成后，相關(guān)費(fèi)用也比普通樓房高，因此建設(shè)者在建設(shè)前，必須嚴(yán)謹(jǐn)考慮竣工后的市場問題。 最后，一座高樓確實(shí)可帶來地標(biāo)、商業(yè)等綜合效應(yīng)，但任何一個(gè)片區(qū)的商業(yè)承載量都是有限的，如某一片區(qū)的高樓過多、商業(yè)區(qū)太過集中，超過人流的承載量，也會帶來惡性競爭，產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)。因此，昆明即使要大量建設(shè)高樓，也應(yīng)嚴(yán)格遵照城市規(guī)劃，考慮片區(qū)需要，不能盲目扎堆。
編輯：royal |
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