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　　許多人都沒有想到，在普通住宅需求特征中從未獲得強調的“私密性”，是設計師眼中高端物業的第一要義，“高密度低私密的別墅與高端物業無緣。”陽光國際集團執行總裁李日強如此說道。世界奢侈報道[luxury.icxo.com]李日強目前主持福州最有豪宅氣質之一的陽光白金瀚宮，同時，他還是地產行業少有的科班出身的老總，其率領的嘉博筑業一直是福州最著名的建筑設計企業。

　　“我們通常覺得單獨一幢house(房子)就可以稱為高端物業，而在國外，只有莊園(villa)或者奢侈大屋(luxury house)才是真正賣給富豪階層的。”李日強對豪宅的定義非常明確。

　　私密性，壓倒一切

　　高端物業的私密性是豪宅設計中首要考慮的問題，試想，一套大幾百萬，甚至上千萬元的高端物業，其居住者的身價最低是高端物業的幾倍，有甚者可達到十幾倍、幾十倍，如何保障住宅的私密空間，自然而然成為設計師首先要攻破的難題。

　　比如，對于高層頂級豪宅必備電梯，不管是三梯兩戶還是三梯四戶的電梯配置，總之，只要業主在電梯里，就最好沒有人打擾，直到他回家，這在豪宅里叫做私密性。在電梯間實現私密性的方法很多，比如插卡式，只有當主人插入自己的電梯卡才會停在那一層，目前，福州只有陽光白金瀚宮做到這一點。

　　再比如，進門后得先有堂，豪宅進門后不是“玄關”而是“堂”，首先是“登堂入室”的尊貴氛圍;其次，“堂”有著很好的“承上啟下”的作用，因為之后就是客廳、起居廳、餐廳、書房、臥室等在功能上既獨立又連續的多個房間，需要“堂”的貫穿，這些都是私密性的很好體現。

　　就別墅而言，私密性則要通過巧妙運用外墻、水系壕溝、樹木、花架等建筑，在豪宅四周搭起屏障，萬科金域榕郡的梯度景觀帶其實也就體現了這種私密性的需求。

資源，豪宅建筑基礎

　　何謂頂級地產奢侈品?

　　這個問題讓許多人聞之一時語塞，而李日強的答案十分清晰：“所謂高端物業應該是指比高檔住宅在質量、檔次、規模和售價等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現在其對資源的占有率方面。”

　　然而資源的占有也帶來另一個問題：高端物業對于土地價值的透支。

　　事實上，高端物業主要由土地價值和房地產價值兩方面決定，而中國的高端物業則多存在透支土地價值來彌補房地產價值的“短板”之弊。如“真山”、“真水”、“人文配套”、“休閑建筑”———這些發展商最愛熱炒的地段價值要素，也就是通常說的地段價值、區域價值。

　　盡管高爾夫球場、周邊大學、大型商務中心等本非為項目配套建造，但不可否認這些配套著實提升了項目的價值，所以常見的高端物業一般都會出現在風景如畫的景觀區或城市中心地帶的鬧市區。如云畝天朗有著碩大的高爾夫球場;翠湖山莊背山面水;萬科金域榕郡有千畝琴亭湖;陽光白金瀚宮位于福州最繁華的五四路與津泰路交界處等,這些依“勢”而建是目前福州豪宅的設計根基。

“包金包銀”已過時

　　“包金”、“包銀”，這些在中國的部分高端物業中盛行的細節，已不再是國際趨勢。目前，中國高端物業的優勢集中在奢華的窗體頂端裝修和園林景觀上，但房子本身的精細程度還遠落后于國際的同類型物業。

　　“空間藝術”、“精細程度”和“智能化安全系統”———國際上三個評定高端物業的風向標，恰恰是中國高端物業的不足，更是二線城市福州的弱項。

　　提及高端物業，福州似乎更多講究“包金、包銀”的奢華裝修和移植世界植物的景觀設計，但在房子精細度的建設上還屬“半手工”的階段，很大程度上仍在沿襲祖傳手藝，住宅的工業化還沒有完全形成，室內流動性的藝術空間設計、控制建筑物溫度的設備(目前國內大部分高端物業還應用空調等電器調節空氣溫度，福州也只有極少數樓盤在室內恒溫系統上做貢獻)和全智能的安全系統都還處于初級階段，電棍、保安、對講機仍應用于很多頂級豪宅內，與此同時，和高端物業相匹配的專門物業管理人才也還很緊缺。