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中國城市，別讓CBD變了味
近日召開的“CBD南京論壇”上傳來消息：目前，我國有40個城市在研究建設CBD。但國家權威部門秘密摸底“CBD泡沫”的調查結果卻顯示：國內目前具備發展CBD條件的城市只有13個。 CBD是中央商務區的簡稱，這里一般集中了大量的金融、商貿以及商務辦公、酒店、公寓等設施，是現代城市中的重要地區。在發達國家，CBD更多的體現出一個地理研究概念———一個CBD的形成至少需要20-30年的時間，它是一個長期發展的過程。 “中國提出CBD發展計劃的城市數量甚至超過了美國，從經濟發展與商務活動的內在聯系分析，顯然已超過了合理限度。”有專家表示。 前車之鑒 CBD建設需要大量土地，投資動輒上百億元，一旦運行不好，損失將極為慘重。上世紀90年代初，南方某市政府曾設想用５-10年時間，將其新城打造成一個現代化金融商務中心，但10年過去了，新城仍未能形成設想中的商務環境。 公開資料顯示，10多年來，這個城市的新城共出讓土地99宗，建成19宗，在建11宗，沒有開發的69宗之多，其中“爛尾”2宗。合同地價102億，到2001年底僅收回45億。其中住宅面積占出讓總用地面積的57.8%，商務辦公用地面積占出讓總用地面積的18%。在賣出的地塊中，有2/3沒有進入實質性開發。 據悉，當初該市政府規劃新城的主要目的是為了籌集資金建基礎設施，因此新城在規劃前期，全部采取高密度、高容積率的建設模式。而在CBD概念指引下，開發商以高地價獲取土地，實行“住宅先行”策略，導致今天的新城東西兩翼住宅林立，而中央商務區卻是一片空白。 面對開發不力的現狀，該市政府公開發表了《新城規劃檢討》聲明。 有了前車之鑒，在規劃建設CBD時，國內其他城市本應保持足夠的清醒，量力而行。但情況卻并非如此。國務院研究室綜合司司長陳文玲介紹：國內有40個城市在研究建設CBD，其中還有4個城市的人口不足20萬。 目前，世界上很多國家都建有CBD，全球性的CBD主要有紐約、倫敦、巴黎和東京。我國北京、上海也已建成了地區性的CBD。專家們認為，從這些城市的CBD建設來看，成熟的CBD一般具有如下特征：具有城市地區(乃至全國、世界)中最高的中心性，即CBD所提供的功能和服務具有最高水準；具有城市地區中最多的人流量，是城市地區中人口最多的區域，24小時人口的變化值也最高；具有城市地區最發達的內部交通和外部交通聯系，擁擠程度（人流、車流）在城市地區也最高；具有最高的服務集中性，能提供包括經濟、管理、娛樂、文化乃至行政等多方面的服務，具有城市地區最集中、檔次最高的零售業；具有城市中最高的土地價格和租金。 如紐約曼哈頓，就是最有代表性的中央商務區，在不足1000米長的華爾街，集中了大量銀行、保險、交易所和大公司總部，是世界上商業密度最大的地區；巴黎的拉德方斯則吸引了法國一半的大企業在此設立辦公機構……和這些城市相比，40多個提出建設CBD的城市中大部分顯然是盲目的。 拋開上述軟性的標準，僅從經濟實力和城市規模來看，國內的一些城市也是不適合建設CBD的。據了解，40多個提出建設CBD的城市中，不少年財政收入低于10億元，有的甚至只有4億元。按照CBD建設的平均投入為100億元為標準，這些城市要不吃不喝10-25年才能填上這一空缺。 城市規模也很重要。專家指出，在我國中小城市發展CBD“基本不可能”。即使是50萬以上人口的城市，也不一定適合建設CBD。但統計材料卻顯示，準備建設CBD的城市中有的人口低于50萬，另外一大半的城市人口在200萬左右。這與人口在1000萬以的上海和北京形成了鮮明對比。 兩大誤區 國內城市的CBD建設沒有多少經驗可循，因此，大部分城市都在摸索自己的CBD之路。在這個艱辛的過程中，有兩個誤區非常普遍。 誤區一：CBD建設就是房地產開發。國內不少城市認為商業和房地產的簡單迭加就構成CBD，從而將重點放在如何使建筑特色方面“高出”同城其他區段，座座氣派高樓拔地而起。“數數這樣的高樓里面，到底有多少人氣？”面對幢幢“孤獨”的高樓，中國房地產協會副會長顧云昌發出疑問。一個地方高樓再多再大，如果沒有足夠的人氣而只有形單影只的少數白領、金領，照樣算不得CBD。顧云昌認為，CBD的靈魂應該是人氣。 誤區二：建成后的CBD必須立馬發揮集聚效應。很多地方政府以為CBD大樓建成后，產業繁榮就可樂觀其成了。殊不知，任何CBD由“開埠”到興盛都有一個３-５年的市場培育期，這是規律，這期間伴隨著令人揪心的風險累積和成本流失，不少商家撐不住這“三年之痛”就垮掉了，所以業界還形象地將培育期叫做“危險期”。 “上海浦東陸家嘴雖然已經很發達，但是其商業領域很多方面仍比浦西差，這表明市場培育的確是個艱辛過程。”上海浦東新區陸家嘴功能區域管理委員會副主任顧曉明認為，建設CBD最主要的一個問題便是處理好當前和長遠的關系，在設計項目時，推進的標準，怎么去組織人力、財力、物力，這當中就有選擇，因為資源是有限的，我們必須考慮如何將資源用得更有效、更長遠。CBD的周期絕對要比產品的周期長，所以長遠的關注是我們對現有資源的認識，以及我們對現有資源怎么利用，對后期的發展怎么負責的關鍵問題。 就目前而言，上海CBD的布局、建設可謂成功，但是整個城市因房價高漲帶來的生活成本高漲已經成為上海CBD繼續發展、吸引外來企業的瓶頸。兩年前，該市提出過“降低商務成本”的口號，但是現在飛漲的房價已讓這句話失去了意義。要在CBD立足，企業當然要付得起房錢。問題是，企業的員工能不能、愿不愿意承擔高房價、高租金？不論員工自付還是公司補貼，這都是一筆不小的費用。 距離上海陸家嘴的較近別墅單價都在萬元以上。按照規劃，距離陸家嘴約5公里的地方房價已達15000元；而且在道路寬闊的浦東，沒有自備車出門會很不方便。一個車牌四五萬，這也是成本。在和其他城市收入水平相當的條件下，上海的置業者面對的是明顯高于他處的成本。 隨著經濟的不斷發展，各大城市紛紛提出建設CBD的規劃，聽起來的確令人振奮。然而建造CBD所要求的高品質、高投入，注定了它同時具有高風險，這種以行政手段為導向建立起來的CBD，其發展命運最終還是將由市場決定。因此美國建筑師協會總裁唐納德·哈克爾提醒，盲目規劃和建設CBD，“很可能為未來的大都市留下一堆高檔次的城市垃圾”。
編輯：xuan88 |
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