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別墅業主有權侵占公共綠地嗎？
寧波某社區一別墅門前公共綠地上，一些工人正忙碌著翻地、移樹，他們正在對這里的“私家花園”進行全方位改造。在花園前沿的公共綠地上，原本有一片一米多寬灌木隔離帶，如今卻被移到了三米之外的道路邊上。這樣一來，整個花園的面積比原來擴大了近一倍。這家別墅的業主說，他的“花園改造”工程還是比較落后的，周圍其他的一些業主早就改造過了。 改造的時候，物業公司多次勸說，可是工程還是要照樣進行。自從一個業主改造花園后，多個業主紛紛效仿。物業公司勸說無效就發停工通知書，再不行就書面要求對方整改，可業主不服從管理。城管部門認為有物業管理的小區，小區綠化已不屬他們的執法范圍，而且法規中也沒有明確規定城管部門該如何處置“破壞公共綠地”。 別墅區住戶擴建“私家花園”是否有據可依？經核實，購房時，業主們曾因各幢別墅房前的綠地面積不一向開發商提出質疑，經證實土地證和房產證上都沒有“私家花園”的說法，也就是說，這些公共綠地都不屬于業主單獨所有。 律師分析： 根據《物權法》的規定，社區的綠地原則上屬于業主共同所有。例外的情況是：1、如果這些綠地屬于城鎮公共綠地除外，比如社區與城市公園或城市綠化帶相鄰部分，屬于政府財政投資的公共綠化，不屬于社區業主共同所有，而屬于國家所有；2、如果產權證書明確記載綠地屬于個人所有，則該綠地不屬于業主共同所有。哪些情況屬于“明示屬于個人”的綠地呢？確定方法唯一的依據就是業主的“土地使用權證書”所記載的土地幅度范圍是否包括該綠地。如果產權證沒有記載，則該綠地就屬于全體業主所有。 對于全體業主所有的綠地，個人不能侵占；對于城鎮公共綠地也不能擅自侵占。上述案例中的業主，擅自鏟除公共綠地擴建花園屬于侵權行為。 而在實踐中，許多物業公司非常為難：業主擅自破壞公共財產，物業只能勸阻不能采取強制措施。物業公司在法律上是受人之托，代人“管”財。簡單說來，物業公司是商業服務提供者，不是行政管理者。沒有法定的強制執行權，也沒有政府的授權，不能對擅自拆建違法行為采取強制措施。許多物業從業人員在咨詢法律專業人員時，總有一種無奈之感，好像自己非常想把事情制止住，但是認為“沒有這個權力”或“權力不夠大”。物業管理方需要摒棄這種“包辦”的心態，因為任何“權力”都是與“責任”相對應的。物業公司只要盡到勸阻的義務，只要沒有懈怠履行物業管理職能，物業公司對綠籬被破壞不承擔賠償責任。該賠償責任由破壞人去承擔。 在上述案例中，物業公司也沒有權力去起訴擅自拆建的業主，只有其他業主作為實際“受害人”有權起訴要求停止侵權，并要求賠償損失。業主自律需加強。只能業主委員會起訴侵占綠地的業主，打民事官司。 案例點評：這個案例中體現的真正尷尬來自業主自治能力較弱。隨著大型生活社區的建立，越來越多的居民都居住在集中社區。這種生活形態，打破了以往分散居住，沒有社區自治的傳統。社區生活需要居民自治來維護社區的生活秩序。擔當這個自治任務的除了社區居民委員會這一法定組織，還有一種新生組織就是業主委員會。 對于業主委員會而言，由于業主參與積極性不高、沒有經費來源、沒有專職人員、沒有辦公場所、活動難以召集等等原因，業主委員會雖然建立，但是沒有發揮自治的實效。上述案例中有部分私自拆建就是業主委員會委員帶頭“破壞”。 所以問題的解決，不能僅僅依賴政府，更不能僅依靠物業公司，更需要業主委員會日益成長成熟。只有如此，圈占綠地私建花園的情況才能有效制止。
編輯：liyutingbs |
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