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北京城建公司與綠城公司的“婚變始末”

[日期：2009-12-16] 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 作者：霍星辰發(fā)表評(píng)論(0)打印

　　在一次中國(guó)社科院企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研討會(huì)上，記者發(fā)現(xiàn)，席間討論最多的，仍是企業(yè)間的合作與整合。無(wú)論是國(guó)企還是民企，無(wú)論合作多長(zhǎng)時(shí)間，有效合作，創(chuàng)造的不僅僅是雙贏，而分手的結(jié)果也并不代表失利。

　　從蜜月期就出現(xiàn)分歧的北京城建和綠城之間的“舟山合作”，終于以北京城建宣布將在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓城建中稷實(shí)業(yè)公司股權(quán)的方式，告一段落。

　　控制權(quán)的轉(zhuǎn)換

　　“舟山合作”的故事最早還要追溯到2004年。

　　2003年，北京城建開(kāi)始接觸浙江省舟山市長(zhǎng)峙島項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于舟山本島正南，開(kāi)發(fā)用地6600畝，其中經(jīng)營(yíng)性用地4100畝。2004年，北京城建與香港中稷集團(tuán)及香港德和公司合資成立了城建中稷實(shí)業(yè)公司（簡(jiǎn)稱“城建中稷”）。北京城建持有城建中稷40%股份，中稷集團(tuán)與香港德和分別擁有30%股份。2005年2月，為運(yùn)作長(zhǎng)峙島項(xiàng)目，中稷實(shí)業(yè)成立了城建中稷(浙江)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目公司”），城建中稷擁有項(xiàng)目公司96.875%的股份，而剩余3.125%股份由舟山市臨城新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司擁有。

　　“北京城建成為形式上的控股方。”北京城建相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

　　2005年到2007年期間，也就是綠城集團(tuán)介入之前，北京城建在舟山項(xiàng)目上前期投入約2億元，但工程進(jìn)度卻不盡如人意。“該項(xiàng)目規(guī)模大，前期規(guī)劃需要反復(fù)論證，再加上舟山市政府在土地的控制上偏弱，這些都導(dǎo)致長(zhǎng)峙島項(xiàng)目進(jìn)展緩慢。”一位熟悉這一項(xiàng)目的分析師告訴記者。

　　2007年11月，中稷集團(tuán)和香港德和公司與綠城簽署協(xié)議，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給后者。

　　“浙江綠城集團(tuán)已經(jīng)通過(guò)控制兩家香港公司，間接控股了城建中稷。”記者在城建中稷北京城建方負(fù)責(zé)人發(fā)給城建集團(tuán)董事長(zhǎng)的《關(guān)于城建中稷股權(quán)相關(guān)事宜的匯報(bào)》中，看到這樣的字樣。

　　由此，綠城成為舟山長(zhǎng)峙島項(xiàng)目的實(shí)際控股人。

　　去留之辯

　　面對(duì)城建中稷的股權(quán)變化及綠城的收購(gòu)條件，北京城建集團(tuán)內(nèi)部就轉(zhuǎn)讓還是保留城建中稷40%股份的問(wèn)題產(chǎn)生了分歧。

　　“在通過(guò)認(rèn)真調(diào)研和論證后，我們決定繼續(xù)持有城建中稷40%股份。”北京城建上述負(fù)責(zé)人說(shuō)，當(dāng)時(shí)的調(diào)研分析表明去留各有利弊，但決定留下，主要是考慮到集團(tuán)當(dāng)時(shí)的情況和對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。

　　記者從北京城建當(dāng)年對(duì)這一問(wèn)題的調(diào)研報(bào)告中了解到，按照當(dāng)時(shí)綠城開(kāi)出的條件，如果選擇轉(zhuǎn)讓股份，除可以收回前期成本外，北京城建還可以獲得約1.8億元的利潤(rùn)。但由于北京城建當(dāng)時(shí)剛剛轉(zhuǎn)讓了世華國(guó)際中心項(xiàng)目，所以“短期內(nèi)資金較寬裕”。

　　而對(duì)于繼續(xù)持有股份的理由，報(bào)告中這樣寫道：“在隱形收益和損失方面，保留城建中稷股權(quán)有利于提升公司在資本市場(chǎng)的形象，保持公司土地儲(chǔ)備，促進(jìn)再融資；在未來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方面，公司轉(zhuǎn)讓城建中稷股權(quán)能徹底規(guī)避長(zhǎng)峙島項(xiàng)目的未來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但收回投資后，再投資新的項(xiàng)目，仍然面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而公司保留城建中稷股權(quán)，將面臨政策、市場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)，但舟山市相關(guān)政府部門十分支持，加之優(yōu)秀地產(chǎn)商綠城的介入，有效降低了政策、市場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)……”

　　就這樣，北京城建和綠城開(kāi)始了“舟山島蜜月”。

　　從分歧到分手

　　也許從一開(kāi)始，在許多方面都是北京城建的一廂情愿。

　　北京城建不久前發(fā)布的公告稱，轉(zhuǎn)讓城建中稷的股權(quán)，主要是為了規(guī)避綠城開(kāi)發(fā)思路導(dǎo)致公司收益難以兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以及浙江省舟山市政府收回長(zhǎng)峙島項(xiàng)目土地的風(fēng)險(xiǎn)。

　　事實(shí)上，早在2008年初，北京城建與綠城在開(kāi)發(fā)理念、企業(yè)文化、管控模式等方面的分歧就已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。

　　股權(quán)上的優(yōu)勢(shì)，無(wú)疑使綠城成為長(zhǎng)峙島項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)者。

　　“綠城介入后，開(kāi)始著手重新優(yōu)化調(diào)整整島規(guī)劃，雙方開(kāi)發(fā)思路出現(xiàn)嚴(yán)重分歧，無(wú)法達(dá)成一致，這是導(dǎo)致長(zhǎng)峙島項(xiàng)目至今未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的主要原因。”上述分析師說(shuō)。

　　記者從《長(zhǎng)峙島項(xiàng)目2008年投資報(bào)告》了解到，綠城擬在長(zhǎng)峙島中部建設(shè)18洞或27洞的高爾夫球場(chǎng)，同時(shí)將首期住宅規(guī)劃推遲到2009年。這就意味著，現(xiàn)金收益不僅要減少，而且還會(huì)推遲，而收益將主要沉淀在高爾夫球場(chǎng)等持有型物業(yè)上。

　　與此同時(shí)，公司的管理成本卻在增加。在《長(zhǎng)峙島項(xiàng)目2008年投資報(bào)告》中，記者看到這樣的數(shù)據(jù)，“城建中稷自2005年以來(lái)一直在舟山市建行辦公，無(wú)需交納房租、水電等費(fèi)用。綠城進(jìn)入城建中稷后，于2008年7月將項(xiàng)目公司搬遷至綠城桂花城商鋪內(nèi)，為此新增裝修費(fèi)約190萬(wàn)元，設(shè)計(jì)費(fèi)8萬(wàn)元，辦公家具購(gòu)置費(fèi)29萬(wàn)元，合計(jì)227萬(wàn)元，每月水電費(fèi)支出約1萬(wàn)元，還要交納一定的物業(yè)管理費(fèi)。2008年12月綠城將該商鋪整體出售，并與買方簽訂了5年返租合同，租金共計(jì)287萬(wàn)元，不含物業(yè)費(fèi)。”

　　在不少城建中稷人看來(lái)，管理模式和企業(yè)文化上的分歧，才是最致命的。

　　一位曾參與這一項(xiàng)目的城建方人員告訴記者，綠城將項(xiàng)目公司當(dāng)作自己的子公司看待，實(shí)行垂直系統(tǒng)管理，在選擇設(shè)計(jì)方、供貨方、施工方時(shí)，都是直接由綠城指定，對(duì)項(xiàng)目公司干預(yù)嚴(yán)重。另外，在長(zhǎng)峙島項(xiàng)目最新的成本測(cè)算中，綠城提出，開(kāi)發(fā)成本的2%應(yīng)作為管理費(fèi)支付給綠城。“這完全是母公司對(duì)子公司的要求，而城建中稷是一家合資公司。”

　　“溝通確實(shí)出現(xiàn)了問(wèn)題。事實(shí)上，在一些規(guī)劃決策上，綠城方面并沒(méi)有跟我們協(xié)商。”上述城建方相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“另外，由于2008年市場(chǎng)大環(huán)境的變化，資金壓力確實(shí)比較大。”

　　這一點(diǎn)得到了上述分析師的證實(shí)，“綠城將城建中稷和項(xiàng)目公司納入合并報(bào)表范圍，導(dǎo)致銀行將項(xiàng)目公司納入綠城授信額度范圍，這使得項(xiàng)目公司獨(dú)立融資的能力降低。”

　　2009年初，經(jīng)過(guò)一番調(diào)研論證后，北京城建決定退出長(zhǎng)峙島項(xiàng)目。

　　“這是一個(gè)艱難的談判過(guò)程。”上述相關(guān)負(fù)責(zé)人感嘆，“我們最初提出轉(zhuǎn)讓股份的要求，由于在價(jià)格上無(wú)法與綠城達(dá)成一致，使得談判一度陷入僵局。而舟山市政府此時(shí)也一再催促城建中稷盡快拿出開(kāi)工時(shí)間表。為節(jié)省時(shí)間成本，我們提出反收購(gòu)——100%控股城建中稷，從而掌握該項(xiàng)目的絕對(duì)控制權(quán)。但這一提議，與綠城方面仍然是在價(jià)格上拉鋸不斷。”最后，終于在11月份獲得舟山市政府的同意，北京城建以2.5億元的價(jià)格掛牌出讓城建中稷40%股份。

　　誰(shuí)將接盤

　　據(jù)公開(kāi)資料顯示，舟山市由于自身特點(diǎn)，土地缺少，尤其是大規(guī)模可開(kāi)發(fā)用地更是比較少。再加上舟山的地理位置和旅游環(huán)境，這些都導(dǎo)致了長(zhǎng)峙島項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前景依然被看好。

　　誰(shuí)將接盤成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　“綠城會(huì)否完全接手這一項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)？”

　　面對(duì)記者的提問(wèn)，上述北京城建相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，對(duì)受讓方是有限制條件的，比如說(shuō)一次性付款、認(rèn)可舟山項(xiàng)目規(guī)劃等。“合作雙方肯定會(huì)有溝通的，但也不排除價(jià)高者得。”

　　而事件的另一方綠城到目前為止還沒(méi)有明確的說(shuō)法，只是表示，不久將就此發(fā)布公告。

編輯：songgaofeng | 閱讀：次

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