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　　深圳在不到30年的時間里，經歷了若干次大移民、大起伏、大轉折和大發展，由一個邊陲小鎮逐漸成為社會經濟繁榮、具有較強綜合實力的現代化特大城市，實現了城市建設的巨大飛躍。深圳作為快速城市化的典范，其城市發展具有獨特性，當前深圳既處于經濟快速發展期，同時也處于城市問題的高發期。有人說，深圳用10年時間建成了一座嶄新的城市，又用5年時間將其建成一個難以改造的舊城。這個說法雖則偏激，卻在某種程度上反映了目前深圳在城市更新中面臨的任務之艱巨。

　　1 深圳城市發展的趨勢與選擇

　　1.1外部面臨新的機遇與挑戰

　　隨著全國改革開放的全面深化，經濟特區的政策優勢逐漸普惠化。深圳應如何鞏固和進一步拓展新的發展優勢面臨新的挑戰。從國家區域發展布局戰略來看，繼珠三角、長三角、環渤海地區三大增長極相繼誕生后，成渝經濟區、長株潭城市群、武漢城市圈、北部灣經濟區等多個經濟區正迅速崛起，區域間、城市間的競爭愈演愈烈，嚴峻的外部環境也迫使深圳應盡快提高自身的綜合實力，加強與香港之間合作互補關系，發揮更大的輻射和帶動功能。

　　去年底，國家出臺了《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要（2008-2020）》（下文簡稱《綱要》），明確提出深圳作為 “國家綜合配套改革試驗區”、“全國經濟中心城市”、“國家創新型城市”、“中國特色社會主義示范市”和“國際化城市”的戰略定位，這既是對深圳以往城市建設的充分肯定，也對未來城市發展提出了更高的要求和期望。深圳的城市發展面臨新的機遇和挑戰。

　　1.2城市發展模式亟待轉型

　　在快速城市化和工業化背景下，深圳早期粗放式的發展模式引發了一系列的城市問題：經濟的快速增長，但產業結構層次依然較低；城市功能不盡完善，特區內外二元結構明顯；人口總量過大，以低素質人口為主的外來人口帶來了一系列的住房、治安、就業等問題；同時，土地和空間、資源、環境都極為有限，不斷增長的發展潛能和需求與資源有限供給不足的矛盾日益突出，使我們清醒認識到：以粗放外延式土地換取資本和發展的模式已難以為繼，深圳要實現新的發展跨越，必須改變以 “成本洼地”、生產要素的不斷大量投入為基礎的發展，轉向以“戰略性資源集中”，整合現有資源，提高利用效率為基礎的發展模式。這不僅是深圳經濟增長方式的轉變，同時也是發展觀與資源觀的轉變，如何在基礎性資源緊約束的條件下實現城市的可持續發展是城市轉型的核心問題。

　　1.3城市更新是解決城市問題實現城市發展目標的重要途徑

　　城市更新，通過對城市空間資源的整合，實現城市土地的二次開發，達到產業結構調整優化，城市功能的協調發展，社會整體效益的提升。深圳作為了一個年輕的城市，面臨的主要問題不是物質形態的老化，更多的是因快速城市化帶來的功能性和結構性的衰退而引發的城市更新。據調查統計，全市當前需要進行城市更新的總用地面積超過200平方公里，涉及城中村、舊工業區、舊居住區、舊商住混合區等多種類型。

　　目前深圳的城市更新不僅肩負著解決市民的居住環境改善、城市面貌美化的使命，更是實現城市轉型和持續發展的突破口，也是應對當前國際國內市場競爭日益激烈形勢下的重要城市戰略。

　　同時，《綱要》的及時出臺也為深圳城市更新創造了契機，為深圳在研究和完善城市更新的體制機制方面先試先行提供了更加寬松的政策環境。在內外雙重機遇的觸動下，城市更新成為當前解決城市問題、實現城市發展目標的重要途徑。

　　2 深圳城市更新的實踐與探索

　　深圳的城市更新伴隨著深圳城市發展大致經歷了三個階段。

　　2.1第一階段：城市更新的前奏（80年代初～90年底初）

　　從1980年深圳經濟特區成立，依靠鄰近香港，為口岸過往提供服務型商業和“外引內聯”等形式建立“三來一補”工業，憑借港澳海外投資，交通運輸、商業和房地產迅速崛起，羅湖口岸和南山蛇口地區建設加快，政府主要投資于道路和大型基礎設施建設，大多是新地開發，基本不涉及城市更新，只有小部分村民自發性的小規模拆舊建新。

　　2.2第二階段：城市更新的初期（90年代初～本世紀初）

　　進入90年代以后，深圳經濟保持高速增長的勢頭，城市格局逐漸明顯，土地價值攀升。由于大量外來務工的輸入，使“廉租房”的需求旺盛，舊村股份公司和村民紛紛自建住宅出租，獲取租金收益，“城中村”現象出現。

　　同時，隨著城市空間結構的日益完善，以市場為動力的企業自發式更新正悄悄發展，八卦嶺工業區、上步工業區一批地處城市邊緣的工業區，憑借城市拓展的區位變化，依托原有工業逐步發展以服裝、電子為特色的商貿區，呈現一片繁榮景象。政府也嘗試引導局部地區的改造更新，但由于缺乏統籌規劃，改造并未取得預想的效果。