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　　2.3第三階段：城市更新的加速期（2004年至今）

　　進入21世紀后深圳城市發展進入穩定期，隨著特區政策優勢的消退，由于自身資源的條件有限，產業結構的不合理，以及不斷增加的人口壓力，市政府提出“二次創業”的口號，提出轉變土地供需結構，開始著手進行以城中村改造和舊工業區升級改造為重點的城市更新。

　　2004年10月，市政府召開全市查處違法建筑暨城中村改造工作動員大會，拉開了新時期深圳城市更新工作的大幕。隨后市政府出臺了一系列相關政策法規，并設立市、區兩級專職機構指導城市更新，使城市更新工作得到穩步和全面推進。城市更新已逐步由早期個體自發自覺改造向理性秩序的方向轉變；由追逐個體利益向實現城市整體效益轉變。

　　3 當前城市更新的問題與反思

　　3.1積重難返的土地問題

　　3.1.1土地流轉造成土地遺留問題紛繁復雜

　　特區內外兩次整體性的土地轉性，在短時間內實現了土地國有化，但同時也遺留了大量土地性質不定，權屬不明的問題，造成了土地權益不清，責權不公等現象。土地的征轉，并沒有實現農民的城市化，反而遺留了大量的土地灰色空間，隨著城市的擴張發展，原有土地價值不斷增長，原村民在利益驅動下，引發了群體性的大規模違建搶建現象。此外，由于城市管理的不到位，政策的不完善，也使違建行為有機可乘，不但沒有遏制反倒多次大爆發，違法建筑泛濫成災。

　　3.1.2以新增用地為前提的土地政策體系急待完善補充

　　深圳現有的舊區大多產權零散、功能混雜，在更新改造過程中，從規劃功能和空間利用合理的角度出發，往往涉及更新地區功能的綜合利用，原有土地的整合和功能置換，而目前在土地清理方面尚缺乏相關政策，造成大量舊區的更新改造難以實施推動。同時，現有的土地政策大多是針對新增用地開發的情況，對存量用地的出讓方式、地價收支模式、土地回購、房屋拆遷等方面缺乏綜合全面的研究，現有的政策體系有待進一步完善。

　　3.2市場強勢驅動下的利益博弈

　　城市更新是城市資源的一次重新配置，也是城市眾多階層和社會群體的一次利益調整，城市更新是否真正可行關鍵取決于政府、開發商和原有業主間的利益平衡。但各方從自身角度出發，往往產生城市整體利益與局部利益、個體利益的矛盾；城市長遠利益與短期經濟利益的矛盾。

　　相對其它城市，深圳市場化運作成熟，原業主享受了因城市化帶來的巨大的租金收益，是既得利益者，處于強勢，且在城市更新中不斷追求利益更大化，造成以城市公共利益為目標的改造成本增加。

　　國家《物權法》出臺以后，一方面涉及個體物業征用更加敏感，“釘子戶”現象日益突出；另一方面，由于目前對公共利益界限不清，在面對具體城市更新中的拆遷、補償等利益問題時，政府難以進行理性判斷和作為。

　　3.3政府在城市更新實施和管理中的缺位

　　3.3.1政府對市場干預手段有限，難以行之有效的控制引導

　　目前，深圳的城市更新項目多是依靠“自下而上”的方式，市場動力強勁，占據主動，大多數易于改造實施和經濟利益可觀的地區通過開發商實施了改造，而部分根據規劃急待通過更新完善城市功能的舊區由于經濟收益有限而難以推動，政府意愿和市場操作發生了錯位，這種由市場帶來的短期經濟效益推動的城市更新，始終著眼在土地經濟價值的再開發，難以實現城市更新的社會、環境、文化等方面的整體提升，可能給今后整體性的城市更新帶來資源浪費和“二次更新”的危險。

　　3.3.2政府自主參與更新改造的機制尚待完善

　　城市更新作為一項系統工程，涉及國土、規劃、發改、經貿等多個職能部門，在實際操作層面，政府自主參與城市更新的體制機制尚未建立完善；另外現有城市更新法規政策缺漏，對于更新改造的項目往往采用 “一事一議”、“一村一策”等個案操作的方式，容易滋生不公平的現象。

　　4 科學發展觀指導下的城市更新思路

　　“科學發展觀”從本質上說，就是堅持以人為本，全面、協調、可持續的發展觀，是促進經濟社會和人的全面發展的發展觀。深圳在面臨空間有效供給不足的情況下，科學發展觀的提出為深圳未來的發展提供了戰略性機遇。深圳的城市更新也將積極探索更加規范化、科學化、理性化的發展思路和實施對策。

　　4.1明確以城市和諧發展為核心的更新目標

　　城市更新作為一項重要公共政策，必須堅持“以人為本”的原則，最大程度的推動社會整體的發展和進步。因而在城市更新過程中，政府必須樹立正確的價值取向，把提升城市居住水平、完善城市功能為城市更新的基本出發點，在城市更新過程中，政府必須樹立正確的價值取向，把提升城市居住水平、完善城市功能為城市更新的基本出發點；把實現經濟增長和產業提升、社會結構優化、資源環境可持續作為城市更新的目標。

　　在整體目標引導下，根據城市發展的不同階段制定科學、可操作的路徑，探索全面改造、綜合整治、功能置換等多種實施手段，提高城市更新的效率。